近日，起家于四川的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商——明宇商服控股有限公司（以下簡稱“明宇商服”）向港交所遞交招股書，首次披露公司發(fā)展規(guī)模及營運(yùn)情況。

　　招股書顯示，明宇商服由張建明夫婦合計(jì)持股93.3%，背靠明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“明宇集團(tuán)”），后者的創(chuàng)始人及實(shí)際控制人亦為張建明。

　　據(jù)公開資料，明宇集團(tuán)以“酒店+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動(dòng)，涉足酒店、地產(chǎn)、金融投資等多個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營資產(chǎn)達(dá)150億元。而報(bào)告期內(nèi)，明宇商服的絕大部分收益來自商用物業(yè)的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，公司的在管物業(yè)主要由明宇集團(tuán)開發(fā)。其中，物業(yè)管理服務(wù)收益方面，來自明宇集團(tuán)所開發(fā)物業(yè)產(chǎn)生的收益比例超過七成。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，目前，明宇商服的發(fā)展區(qū)域集中在四川省及吉林省，擴(kuò)張步伐謹(jǐn)慎。截至2020年末，公司在物業(yè)管理服務(wù)分部項(xiàng)下獲委聘管理17項(xiàng)物業(yè)，訂約建筑面積約為310萬平方米，在管建筑面積約為290萬平方米。與中大型物企相比，規(guī)模堪稱“蚊型”。

　　只不過，有意擴(kuò)大其他地區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目組合的明宇商服，其自獨(dú)立第三方獲得的項(xiàng)目中標(biāo)率波動(dòng)較大。2018年～2020年，該比率分別為100%、17.6%及8.3%。而對于未來增長，明宇商服仍有著較大的不確定性，甚至無法保證公司將繼續(xù)獲得明宇集團(tuán)委聘管理其開發(fā)的物業(yè)，或?qū)⒛軌蛞钥山邮艿臈l款利用其他來源的物業(yè)彌補(bǔ)任何業(yè)務(wù)流失。

　　針對公司的規(guī)模增長計(jì)劃及上市前景等相關(guān)問題，記者致電致函明宇商服方面，相關(guān)工作人員稱已收到采訪函，將轉(zhuǎn)達(dá)至相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行回復(fù)。截至發(fā)稿，對方未予以進(jìn)一步回應(yīng)。

　　背靠關(guān)聯(lián)方“大樹”

　　招股書顯示，明宇商服的前身為成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“明宇商管”），其最初以“南充宇豪物業(yè)管理有限公司”的名義于2004年6月在四川省南充成立，以求為明宇集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。后明宇商管將總部遷至成都，首次進(jìn)入成都市場及商用物業(yè)管理市場。

　　招股書披露，張建明及其太太田梅透過明宇集團(tuán)合計(jì)持有明宇商管100%股權(quán)，形成絕對控股。

　　2013年，不甘偏居一隅的明宇商管首次將版圖擴(kuò)張至吉林長春，且開始于長春明宇金融廣場的展廳及售樓處提供案場協(xié)助服務(wù)。2015年，明宇商管更名至當(dāng)前名稱，并擴(kuò)展至商用物業(yè)招商、招租以及顧問服務(wù)行業(yè)。

　　招股書顯示，2018年～2020年，明宇商服在四川省的總在管建筑面積分別約為130萬平方米、150萬平方米及250萬平方米，約占相應(yīng)期間總在管建筑面積的86%、87.8%及87.7%；及于吉林省的總在管建筑面積分別約為20.6萬平方米、20.6萬平方米及35萬平方米，約占相應(yīng)期間總在管建筑面積的14%、12.2%及12.3%。

　　明宇商服預(yù)計(jì)，不遠(yuǎn)的將來四川省及吉林省將繼續(xù)占公司營運(yùn)的一大部分，考慮到這一集中情況，該等地區(qū)的政策或營商環(huán)境的任何不利發(fā)展，可能對公司的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。

　　記者注意到，于往績記錄期間，明宇商服的在管面積增長速度亦不快。2018年末，公司的在管面積達(dá)到150萬平方米，后增至2019年末的170萬平方米，截至2020年末，公司在管面積規(guī)模約290萬平方米，三年復(fù)合年增長率為24.5%。

　　對應(yīng)期間內(nèi)，明宇商服實(shí)現(xiàn)總收入約8390萬元、8860萬元和1.05億元，同期溢利為1720萬元、1731萬元、3152萬元。具體來看，2018年～2020年，公司物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收益分別占總收益約63.5%、70.3%及70.4%，而專項(xiàng)委聘產(chǎn)生的收益分別占總收益比例約28%、20.7%及21.6%。

　　其中，明宇商服的絕大部分收益來自商用物業(yè)的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。2018年～2020年，公司來自商用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益約為4410萬元、5120萬元及6180萬元，分別占物管服務(wù)收益約82.7%、82.2%及83.5%；來自住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益約為920萬元、1110萬元及1220萬元，分別占物業(yè)管理服務(wù)收益比例約17.3%、17.8%及16.5%。

　　整體規(guī)模上，截至2020年12月31日，明宇商服擁有3間附屬公司及3間分公司，向31項(xiàng)商用物業(yè)及7項(xiàng)住宅物業(yè)（合計(jì)包括三個(gè)業(yè)務(wù)分部下訂約建筑面積約為460萬平方米的64個(gè)項(xiàng)目）提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。

　　值得注意的是，過去三年，明宇商服物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑面積分別約96.4%、87.4%及65.1%來自明宇集團(tuán)所開發(fā)的物業(yè)。

　　2020年12月初，明宇商管開始進(jìn)行一系列股權(quán)騰挪操作，謀求上市之意圖漸顯。至此，伴隨明宇集團(tuán)將近16年的明宇商管，試圖通過登陸資本市場進(jìn)一步減少對明宇集團(tuán)的依賴。

　　2020年12月9日，宇錦嘉收購明宇商管4.8%的股權(quán)，總代價(jià)140萬元。招股書披露，宇錦嘉由王玉、謝鵬分別持股65%和35%，兩人均為公司高管，前者為明宇商管的非執(zhí)行董事兼明宇集團(tuán)副總裁，后者則是明宇集團(tuán)總法律顧問。

　　隨后，2021年2月4日，投資人朱瀚榮出資58.45萬元獲得明宇商管2%股權(quán)，其為香港執(zhí)業(yè)會(huì)計(jì)師及特許財(cái)務(wù)分析師，在為企業(yè)提供評估、估值以及相關(guān)咨詢服務(wù)方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)。

　　期間，張建明成立明宇商管的香港上市主體公司——明宇商服，并通過注冊成立境外離岸公司進(jìn)行持股。至此，明宇商服形成由張建明夫婦持股93.3%、王玉和謝鵬持股4.7%、朱瀚榮持股2%的格局。

　　不確定的未來

　　與其他物業(yè)公司一樣，為明宇集團(tuán)而生的明宇商服，其經(jīng)營及擴(kuò)張路徑長期倚賴明宇集團(tuán)。

　　招股書顯示，收益方面，明宇商服來自明宇集團(tuán)的收益占比超過30%，為其各單一客戶收益中的最大來源。2018年～2020年，公司來自明宇集團(tuán)的總收益分別約為2700萬元、2700萬元及3720萬元。

　　其中，明宇商服增值服務(wù)的收益約72.7%、82.7%及73.5%分別來自明宇集團(tuán)所開發(fā)的物業(yè)。公司在招股書中提及，明宇集團(tuán)營運(yùn)或其開發(fā)新物業(yè)能力的任何不利發(fā)展或會(huì)影響其獲得新物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、酒店后線集成服務(wù)協(xié)議及其他服務(wù)協(xié)議的能力。

　　不過，明宇商服也意識(shí)到自身成長能力的重要性。2018年至2020年，公司來自明宇集團(tuán)的在管建筑面積占比從96.4%逐步縮減至65.1%。

　　值得注意的是，在獲得來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的中標(biāo)率方面，明宇商服存在大幅波動(dòng)的跡象。

　　根據(jù)招股書，此次赴港上市，明宇商服擬將募資凈額用于擴(kuò)展公司的物業(yè)管理服務(wù)，以擴(kuò)大現(xiàn)有市場的營運(yùn)規(guī)模及將公司的地域覆蓋延伸至具有高增長潛力的中國其他城市。

　　記者注意到，明宇商服未來實(shí)行戰(zhàn)略收并購的目標(biāo)區(qū)域仍集中于川渝，尤其是成都。公司董事認(rèn)為，基于當(dāng)前及預(yù)期市場情況，市場上存在大量目標(biāo)。擬收購標(biāo)的的業(yè)務(wù)概況、服務(wù)組合、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性及經(jīng)營表現(xiàn)和增長潛力可能會(huì)與公司的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，不過，明宇商服表示，公司可能在即將打入的新市場中的過往業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)很少或沒有，亦或面臨適應(yīng)該等新市場行政、監(jiān)管及稅務(wù)環(huán)境的困難等，與四川省及吉林省現(xiàn)有市場有很大不同。截至目前，公司尚未物色到任何目標(biāo)。

　　在業(yè)務(wù)方面，明宇商服表示有意繼續(xù)擴(kuò)大在四川省及吉林省及其他地域的物業(yè)管理項(xiàng)目組合，尤其是在商用物業(yè)領(lǐng)域。此外，公司可能持續(xù)投入資源以發(fā)展酒店后線集成服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　但明宇商服也坦承，倘證實(shí)公司于市場滲透、地區(qū)擴(kuò)展以及業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展的努力徒勞無功，且因此未能增加收益，則可能對業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。同時(shí)，公司也無法保證評估準(zhǔn)確或能夠按計(jì)劃使業(yè)務(wù)增長，因此，未必能夠維持歷史增長率、收益及毛利率。

　　截至2020年12月31日，明宇商服流動(dòng)資產(chǎn)凈值約為5840萬元，流動(dòng)負(fù)債為3835萬元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3326萬元，年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約1611億元