正所謂“三十年河?xùn)|三十年河西”，曾有著“萬通六君子”光芒支撐的萬通地產(chǎn)，而今早已風光不再，不僅去年凈利潤下滑、今年一季度虧損1888萬，還再次收到了上交所的問詢函。

　　4月30日，一則上交所的問詢函下發(fā)到萬通地產(chǎn)(600246.SH)，要求其補充披露2018年年報方面一些語焉不詳?shù)膯栴}。并于5月10日前，就上述事項予以說明，同時對定期報告作相應(yīng)修訂。

　　一方面，萬通地產(chǎn)極度想要向外界呈現(xiàn)一個健康的企業(yè)財務(wù)狀態(tài)，另一方面，上交所卻洞若觀火，將其一層層剝開解讀，對其年報中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、資金用途等五大方面合計13個小項提出問詢。

　　無新增土儲地產(chǎn)業(yè)務(wù)萎縮

　　馮侖曾言萬通過于保守，“該適度踩一點油門，讓速度加快一點。”然而一步慢，步步慢，萬通地產(chǎn)仍在30億至50億元的營收區(qū)間浮浮沉沉。

　　2018年，萬通地產(chǎn)實現(xiàn)營收36.45億元，同比增長10.62%；實現(xiàn)凈利潤3.27億元，同比下滑8.11%；實現(xiàn)扣非凈利潤僅8990萬元，同比下滑74.43%。而早在十年前，萬通地產(chǎn)就已經(jīng)實現(xiàn)營收48億元。

　　目前，萬通地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)板塊包括房地產(chǎn)銷售、房屋租賃、資產(chǎn)管理。其中，房地產(chǎn)銷售仍然是主要收入來源，2018年貢獻了32億元的營收。營收大頭來自杭州邦信開發(fā)的杭州萬通時尚公館項目，該項目貢獻了23.08億元，占房地產(chǎn)銷售收入71.99%。同時由于存貨重估，其為公司增加非經(jīng)常性損益2.30億元。

　　樹大招風。問詢函中，首先對此項目的開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)周期和存貨公允價值產(chǎn)生了質(zhì)疑，要求萬通地產(chǎn)說明是否存在通過延期結(jié)轉(zhuǎn)調(diào)節(jié)收入的情形。實際上，杭州萬通時尚公館項目系2014年取得土地，于2017年底竣工并于報告期內(nèi)確認收。

　　其次，對萬通收購杭州邦信的這筆交易產(chǎn)生了疑問。去年5月，萬通以6500萬收購聯(lián)營企業(yè)杭州邦信10%股權(quán)，持股比例增至59.35%。收購前，杭州邦信董事會由五名董事組成，董事會決議由三分之二以上多數(shù)通過方可執(zhí)行，可目前萬通僅派出兩位董事，未能形成有效控制。

　　報告期內(nèi)，萬通地產(chǎn)營業(yè)收入同比增長10.62%，銷售費用大幅減少21.46%。其中，市場營銷費用314.55萬元，同比減少95.18%；中介服務(wù)費4600.65萬元，同比增加82.44%。收支變動差異較大，也引起了上交所對其銷售模式的注意，要求它說明市場營銷費和中介服務(wù)費的具體內(nèi)容和變動原因。

　　萬通地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被質(zhì)疑的背后，便是尷尬的現(xiàn)金流。截至2018年末，萬通地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流3.31億元，同比下跌66.34%，總資產(chǎn)130.39億元，總負債53.59億元，資產(chǎn)負債率41.22%。

　　現(xiàn)金流缺乏背后，卻又是停滯增長的土地儲備和收縮的房地產(chǎn)。目前，萬通地產(chǎn)僅河北省廊坊市香河縣(運河國際生態(tài)城二期)一處，持有待開發(fā)土地面積29.28萬平方米。據(jù)了解，2018年度，萬通無新增土地儲備，上一次拿地還是2014年，2015年之后幾乎陷于停滯。

　　今年3月，萬通地產(chǎn)出售了公司唯一土地儲備香河項目公司，房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)明顯萎縮。此外，公司在報告期內(nèi)將20.11億元存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)。

　　轉(zhuǎn)型接連失敗不斷新增大額貸款

　　曾經(jīng)的萬通有多風光呢？1990年代創(chuàng)立于海南的萬通，曾是中國房地產(chǎn)市場化誕生的象征之一，在2003年年底，這家公司資本金和營收都雙雙進入過中國地產(chǎn)業(yè)的前十。

　　此后，萬通轉(zhuǎn)型動作頻繁，沒有聚焦、思路發(fā)散，皆以失敗告終。2015年，馮侖作別萬通地產(chǎn)，嘉華控股實控人王憶會接手萬通地產(chǎn)。嘉華系上臺后，嘗試面向地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和地產(chǎn)金融服務(wù)方向的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　去年7月，萬通地產(chǎn)宣布擬以31.7億元價格現(xiàn)金收購星恒電源78.284%股權(quán)，同樣也收到了上交所的問詢函。并于當年12月，萬通地產(chǎn)宣布收購終止，意味其“去地產(chǎn)化”來搞新能源的計劃失敗。

　　雖然交易終止，交易對方尚有2億保證金未返還，距離約定還款時間不足兩個月。上交所要求萬通地產(chǎn)披露與對方溝通還款事宜，資金占用費金額，以及具體還款保障措施。

　　轉(zhuǎn)型伴隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮，但是萬通地產(chǎn)仍在不斷新增大額貸款。年報顯示，公司長期借款為23.33億元，同比增長106%，主要是新增貸款導(dǎo)致；另外，共有37.60億元投資性房地產(chǎn)用于抵押貸款。用于抵押貸款的資產(chǎn)金額明顯高于借款規(guī)模，難免引發(fā)上交所的懷疑。

　　此外，上交所同時留意到了萬通地產(chǎn)的利息收入。年報顯示，公司貨幣資金連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑，利息收入同比大幅增長41.48%，達到2871.09萬元。要求公司補充說明貨幣資金減少而利息收入增長的原因。

　　今年2月，王憶會引入戰(zhàn)略投資者，將所持10%股份轉(zhuǎn)讓給物流地產(chǎn)巨頭普洛斯，普洛斯成為萬通地產(chǎn)第三大股東。不過，對于轉(zhuǎn)型迷茫的萬通而言，能否重塑輝煌仍是未知。

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后，是萬通水深火熱的處境，其持有上市公司股份基本全部處于質(zhì)押狀態(tài)。截至2018年三季度末，累計質(zhì)押的股份分別占嘉華控股和萬通控股的99.99%、81.94%，且部分股權(quán)質(zhì)押融資即將到期，面臨較大的還款壓力。

　　在2月份的亞布力中國企業(yè)論壇上，馮侖笑談房地產(chǎn)一直是春天之時，曾被他寄托于夢想、而今與其漸行漸遠的萬通地產(chǎn)，卻在轉(zhuǎn)型中不斷掙扎，而對于上交所的問詢，萬通地產(chǎn)可能還需要花點心思來回復(fù)種種疑問。