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長租公寓“爆雷” 租客和房東如何維權(quán)?
來源:央視新聞  作者:喬民  發(fā)布時間:2020-11-27 17:26:31

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  連日來,多地蛋殼公寓租戶在網(wǎng)絡(luò)上講述自己被迫搬離的遭遇。11月16日,有新近離職員工接受媒體采訪時稱,蛋殼公寓或?qū)⑿?ldquo;破產(chǎn)”。當(dāng)天,蛋殼公寓通過官方微博回應(yīng),“沒有破產(chǎn),也不會跑路”。

  近日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通知,要求物業(yè)不得通過停水電等方式驅(qū)趕相關(guān)蛋殼租戶。

  多地蛋殼公寓租戶曝光被迫退租

  “長租公寓”模式因“省心”近年來備受青睞。房東可將閑置不住的房屋交給中介公司管理經(jīng)營,每月房租按時打到房東賬戶上。租戶可以拎包入住,甚至還可以享受所謂“免首月房租”的待遇。

  但如果中介平臺一頭收了租戶的錢,另一頭卻沒有按時足額向房東付款,自己卻銷聲匿跡了,租戶和房東間的矛盾糾紛也就難以避免。

  連日來,多地蛋殼公寓租戶在微博、微信、論壇貼吧上講述自己的遭遇。

  •   有的說出差回來發(fā)現(xiàn)租住的房屋門鎖被換,房東稱沒收到租金要求租戶立即搬離;

  •   有的說已經(jīng)被停水停電停氣,無法正常生活,只能搬離;

  •   有的說根本不知道蛋殼公寓具體在哪里辦公,而網(wǎng)上解決遲遲得不到答復(fù);

  •   還有的為自己簽了一年以上的“租金貸”而憂心,因為即使被房東趕出來,仍要向貸方微眾銀行償還貸款,否則影響征信。

  租客合法權(quán)益受法律保護

  原則上房東不得驅(qū)趕租客

  那么,中介違約,租戶和房東該如何維權(quán)?又有哪些舉措能夠提前防“爆”?其實,從今年11月以來,個別地方已發(fā)布多個文件,應(yīng)對長租公寓“爆雷”“跑路”等問題。

  11月25日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)出《關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》,明確對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶,不得通過停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕,應(yīng)引導(dǎo)各方通過法律途徑解決。

  中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海教授表示,要解決房東、租客和長租公寓平臺之間的三角法律糾紛,要運用法律思維和法治方式。對于那些已經(jīng)和平臺簽署了有效合法的租賃合同、如期交納了租金、不知道平臺沒有把欠繳的租金交給房東的租客,他們的權(quán)利一定要受到法律的嚴(yán)格保護。

  專家指出,租賃期內(nèi)全額支付租金的租客沒有任何過錯,房東應(yīng)與租客協(xié)商如何減少損失。如果強行驅(qū)趕租客引發(fā)訴訟,將面臨退還租客租金、中介費、支付臨時租房費、誤工費等更多的賠償。

  劉俊海表示,如果房東跟租客直接建立租賃合同,平臺是中介人的角色,房東不能無故驅(qū)趕租客。如果房東把房子交給平臺,由平臺跟租客直接簽訂租賃合同,原則上房東也不能驅(qū)趕租客。

  房東可依法起訴平臺

  在這個三角法律關(guān)系中,房東也是受害者,房子交給平臺去經(jīng)營,卻不能如期收到房租,難道不能換個租戶?自己的房子做不了主嗎?專家強調(diào),房東應(yīng)該告平臺,而不是去與同是受害者的租戶發(fā)生沖突。

  劉俊海表示,如果平臺違約,房東作為受害方,有權(quán)利按照合同法的相關(guān)規(guī)定追究互聯(lián)網(wǎng)平臺公司的民事責(zé)任。如果有的平臺企業(yè)陷入了資不抵債的境地,甚至達到了需要進入破產(chǎn)清算程序的階段,房東有權(quán)按照破產(chǎn)法的規(guī)定去申報債權(quán),在破產(chǎn)財產(chǎn)當(dāng)中打折受償。

  劉俊海認(rèn)為,蛋殼公寓等長租公寓應(yīng)該直面出現(xiàn)的問題,積極履行法律義務(wù)。從目前的情況來看,平臺表示沒有宣告破產(chǎn),也沒有請求進入破產(chǎn),甚至稱總公司狀態(tài)還不錯。那么平臺企業(yè)對于房東和租客的權(quán)利,都要100%全單照收,該承擔(dān)的違約責(zé)任要承擔(dān),該履行的合同義務(wù)要及時履行,只有這樣才能贏得市場的尊重和消費者的信任。否則,市場有眼睛,法律有牙齒。

  加強監(jiān)管,謹(jǐn)防長租公寓“玩”金融

  2018年起,一些長租公寓運營商以高出市場價30%到40%的價格囤房,再降價出租,敢這樣做是因為默認(rèn)大城市的房租每年上漲5%到10%。而現(xiàn)實是,一方面,房屋租賃市場價格近兩年趨穩(wěn)并略有下降,另一方面,“二房東”模式下的盲目擴張加劇了惡性競爭。

  北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析,“借雞生蛋”勢必增加了經(jīng)營的風(fēng)險等級,應(yīng)該從政策層面要求企業(yè)有一定比例的自有資本。“從邏輯上講,現(xiàn)在發(fā)生的事情是遲早要發(fā)生的,很多配套的制度都沒有跟上,肯定是不行的。現(xiàn)在很多長租公寓企業(yè)不是用自有的資本,它是借錢或者用租賃貸的方式籌集資金。因為你經(jīng)營的是別人家的房,要有和它經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的資金儲備。”

  今年9月7日,住建部就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。其中提到要加強監(jiān)管租金、押金使用等經(jīng)營情況。在租金收取與管理中存在“高進低出、長收短付”違規(guī)經(jīng)營行為的企業(yè),將被列入經(jīng)營異常名錄。實踐中,一些地方要求把長租公寓租金存入監(jiān)管賬戶,這些探索對于長租企業(yè)借用各種“金融玩法”騙取租金“跑路”問題有望得到治理。

 

(文章來源:央視新聞)

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