文：任澤平團隊

　　特別鳴謝：白學松、周里鵬

　　復旦大學錢凌霄、陳序章、徐心怡對本文數(shù)據(jù)整理有貢獻

　　導讀

　　過去十年在全國大部分一二線城市房價大漲的背景下，重慶房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平。重慶在經(jīng)濟快速增長的同時兼顧“穩(wěn)房價”，其成果引人注目。

　　我們研究發(fā)現(xiàn)，從供給端看，重慶是典型多中心組團空間結(jié)構(gòu)，地票制度將農(nóng)民進城與土地指標轉(zhuǎn)移掛鉤，并且將零散土地供應統(tǒng)一收儲后，由“政府主導規(guī)劃+市場化土儲機構(gòu)”持續(xù)穩(wěn)定、有節(jié)奏地出讓，為土地一級市場提供了源源不斷的活水；此外，堅持“人房掛鉤”、約束房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比等，保持對房地產(chǎn)建設總量調(diào)控。從需求端看，重慶人口流入不足、收入水平較低，房產(chǎn)稅抑制高端住房市場需求。

　　1)典型的多中心組團空間結(jié)構(gòu)，各組團均衡發(fā)展降低了居民對特定區(qū)域的居住偏好，將住房需求有效分散，帶來平衡房價的“空間紅利”；

　　2)首創(chuàng)“地票制度”，地票是跟隨農(nóng)民進城的市場化“人地掛鉤”。重慶地票交易面積大，累計貢獻了超三成的土地供應，經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，地票制度也趨于成熟，是歷經(jīng)考驗的土地交易制度；

　　3)土地戰(zhàn)略有完善合理的頂層設計，采用“政府主導規(guī)劃+市場化土儲機構(gòu)”的結(jié)合模式。在土地規(guī)劃上，施行土地儲備的“超前儲備、一步到位；細水長流，逐年供應”；

　　4)將房地產(chǎn)建設與人口變化相關(guān)聯(lián)，保持人均住宅面積約30平米。重慶保障性住房建設起步早，開創(chuàng)“重慶模式”公租房制度，建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”體系；

　　5)提出“每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過固定資產(chǎn)投資的25%”的調(diào)控原則。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資大于25%會導致供過于求，導致泡沫。相反，房地產(chǎn)投資偏少則不足以支持城市化進程；

　　6)重慶中低端制造業(yè)集群多，居民收入低于其他主要城市，人才吸引力相對較弱；

　　7)采取“高端有約束”的區(qū)別化房地產(chǎn)調(diào)控思路，開展第一批房產(chǎn)稅試點，利用稅收工具抑制高端住房需求，調(diào)節(jié)收入分配。

　　我們呼吁推動新一輪房改(新房改)迫在眉睫，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還有最后十年的時間窗口。

　　風險提示：官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計存在偏差

目錄

　　1 過去十年重慶房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平

　　2 重慶房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？

　　2.1 供給端：大量土地供應、充沛的保障性住房

　　2.1.1 城市規(guī)劃：多中心組團均衡發(fā)展，住房需求有效分散

　　2.1.2 地票制度：跟隨農(nóng)民進城的市場化“人地掛鉤”

　　2.1.3 完善的三層土儲體系，超前土地儲備“細水長流”式供應土地一級市場

　　2.1.4 “人房掛鉤”的住宅建設規(guī)劃、“低端有保障”的保障性住房，充沛住房供應市場

　　2.1.5 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資：把握金融源頭，控制投資力度

　　2.2 需求端：人口、收入難撐高房價，房產(chǎn)稅抑制高端需求

　　2.2.1 重慶收入水平相對較低，長期人口增幅低

　　2.2.2 重慶房地產(chǎn)稅試點，高端有約束

　　3 推動新房改，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制

正文

　　1 過去十年重慶房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平

　　從房價絕對值看，2021年7月重慶二手住宅1.4萬元/平，低于南京、成都、天津等二線城市；從房價收入比看，2010-2019年重慶在8.4-11.5，處于主要城市中下游；從漲幅看，重慶十年年均漲幅7.4%，低于主要一二線城市。從二手商品住宅價格看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2011-2021年7月重慶住宅二手房均價從6634漲至14108元/平米，成都、天津分別從9437、9345元/平漲至 17630、17349元/平。與一線城市比，上海普陀區(qū)均價7.8萬/平的兩室一廳，76平價值約560萬，可在重慶沙坪壩區(qū)買同層次二手房5.6套。從房價收入比看，2010-2019年重慶穩(wěn)定在8.4-11.5，在主要大城市居于中下游，同期上海在20.6-26.6，杭州在11.2-16.4。從漲幅看，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2011-2021年7月重慶商品住宅年均漲幅7.4%，在18個一二線樣本城市中排第14。在2014-2017年間重慶經(jīng)歷了GDP增速領(lǐng)跑以及2016年我國一二線城市房價快速升溫，但重慶房價增速仍處較低范圍。2014-2017年重慶商品住宅年均漲幅9.6%，甚至低于徐州、金華等三四線城市。重慶在經(jīng)濟快速增長的同時兼顧“穩(wěn)房價”，其成果引人注目。

　　2 重慶房地產(chǎn)為什么調(diào)控得好？

　　從供給端看，重慶是典型多中心組團空間結(jié)構(gòu)，地票制度將農(nóng)民進城與土地指標轉(zhuǎn)移掛鉤，并且將零散土地供應統(tǒng)一收儲后，由“政府主導規(guī)劃+市場化土儲機構(gòu)”持續(xù)穩(wěn)定、有節(jié)奏地出讓，為土地一級市場提供了源源不斷的活水；此外，堅持“人房掛鉤”、約束房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比等，保持對房地產(chǎn)建設總量調(diào)控。從需求端看，重慶人口流入不足、收入水平較低，房產(chǎn)稅抑制高端住房市場需求。

　　2.1 供給端：大量土地供應、充沛的保障性住房

　　2.1.1 城市規(guī)劃：多中心組團均衡發(fā)展，住房需求有效分散

　　不同于從核心區(qū)向外圍擴張的單一中心城市，在兩江、四山的天然屏障分割下，重慶是典型的多中心組團空間結(jié)構(gòu)，各組團均衡發(fā)展降低了居民對特定區(qū)域的居住偏好，將住房需求有效分散，減輕了職住分離，帶來平衡房價的“空間紅利”。早在2007年，根據(jù)《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007-2020年)》，重慶都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一城五片，多中心組團”，組團擁有自己的商業(yè)中心及相關(guān)配套，是城區(qū)內(nèi)相對獨立的區(qū)域。2021年《重慶市國土空間總體規(guī)劃(2021-2035)》進一步整合各組團，建設“兩江四山三谷、一核一軸五城”。各組團向科學中心、金融中心等方向分化。區(qū)域相對獨立、功能完整而又各具特色。從城市邊際拓展看，多核心組團減輕了城市從“核心-邊緣”的區(qū)位價值遞減，提高了外圍城區(qū)居住價值，拓展了城市居住邊界，避免了單中心結(jié)構(gòu)中心城區(qū)住房需求旺盛無法疏解的問題。從職住平衡看，重慶在歷代規(guī)劃中，組團內(nèi)部注重生產(chǎn)合理配比居住、必要設施等，因此居民工作和居住地相對平衡。職住平衡降低了人口的跨區(qū)流動，據(jù)中規(guī)院交通調(diào)查，重慶居民日常出行中組團內(nèi)部出行占比約70%。從各區(qū)房價看，各區(qū)之間房價差異較為平緩、有限。2021年7月重慶主城九區(qū)房價最高為渝中區(qū)的19490元/平米，最低為北碚區(qū)的11466元/平米。組團式的建設使得城市生態(tài)景觀、公共交通設施及商業(yè)、購物、休閑文娛等在各個組團間分布較為均勻，帶來平衡房價的“空間紅利”。

　　2.1.2 地票制度：跟隨農(nóng)民進城的市場化“人地掛鉤”

　　地票制度解決了“二元分割”供地困境，盤活了廣闊農(nóng)村閑置、廢棄土地；通過復墾、交易、落地和分配，有效疏通了農(nóng)村建設用地退出渠道，促進城鄉(xiāng)間土地流轉(zhuǎn)。2008年12月，作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的重慶，成立了全國首個農(nóng)村土地交易所——重慶農(nóng)村土地交易所，探索農(nóng)村集體建設用地和城市建設用地指標遠距離、大范圍置換的“地票”交易。為解決我國二元分割的土地制度下：城市人口增加、建設用地增加，農(nóng)村人口減少、建設用地不減反增的困境，即農(nóng)民進城卻“兩頭占地、人地脫鉤”。本質(zhì)上，地票是農(nóng)民進城后，將農(nóng)村廢棄建設性用地(宅基地)復墾為耕地，形成地票，并通過地票交易所賣給開發(fā)商，由于一畝耕地地票可賣到二三十萬，農(nóng)民交易積極性高。開發(fā)商不用再通過行政審批建設用地指標，可以買市場化的地票，持票即可選擇合適位置并提出用地申請，最終通過招拍掛完成土地交易。

　　重慶地票交易熱度高、交易面積大，累計貢獻了超三成土地供應，經(jīng)歷十余年發(fā)展，地票制度趨于成熟，是歷經(jīng)考驗的土地交易制度。從地票交易數(shù)據(jù)看，重慶地票交易熱度高，年均交易約20次。從成交面積看，自地票制度實施以來，交易規(guī)模最大的為2011年，成交面積高達5.29萬畝。截至2020年末，重慶農(nóng)村土地交易所累積供應地票 33.7萬畝、成交地票33.6萬畝，使用地票新增供地26.5萬畝，占地票制度成立以來土地供應的30.4%；從成交價格看，地票交易單價在2011年達到24.42萬元/畝的峰值，此后開始平穩(wěn)降低并保持在18-20萬元/畝水平。至2020年末，地票成交總額638.9億元，成交均價穩(wěn)定在20.17萬元/畝。根據(jù)交易趨勢判斷，地票交易經(jīng)歷了2008-2011年的急劇增長階段、2012-2014年的基本穩(wěn)定階段和2015至今的平穩(wěn)增長階段，地票市場趨于成熟。從地票使用區(qū)域看，80%以上地票使用在重慶的主城與渝西片區(qū)，有效增加了重慶功能核心區(qū)的土地供應規(guī)模。

　　2.1.3 完善的三層土儲體系，超前土地儲備“細水長流”式供應土地一級市場

　　重慶積極開發(fā)土地資源，自2005年不斷提高城鎮(zhèn)建設用地規(guī)劃面積，實際建成面積更是高于規(guī)劃，建成區(qū)面積不斷擴大。在2005年發(fā)布的《重慶總體規(guī)劃(2007-2020)》中，規(guī)劃到2010年城鎮(zhèn)建設用地總面積為580平方公里，至2020年提升至865平方公里。2011年修訂版《重慶總體規(guī)劃》將2020年規(guī)劃面積提升為1188平方公里。實際上到2019年達到1464.05,12年建成三倍新重慶。從建設用地面積增速看，2007-2019年間重慶城鎮(zhèn)建設面積維持在7.6%左右的高增速。北京、上海由于成長建設期已過，歷年城市建設用地基本維持穩(wěn)定，增速不明顯；天津同為直轄市，在2007-2019年間城鎮(zhèn)建設面積年均增速約為4.7%，相比重慶的城市擴張速度較慢。

　　重慶國有土地儲備整治管理是“政府主導規(guī)劃+市場化土儲機構(gòu)”結(jié)合模式。從儲備體系看，重慶土儲按照“一根管子進水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”分為三個層級。2002年10月《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》及2003年7月施行的《重慶國有土地儲備整治管理實施細則》，標志著重慶土地儲備制度正式建立，完善了土地投放總量調(diào)控機制。從宏觀調(diào)控看，由重慶政府部門進行城市土地管理，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將征用的農(nóng)村集體土地等予以儲存。在土儲機構(gòu)方面，土儲整治機構(gòu)通過市場化融資購地，對土地進行道路鋪設、水電等基礎設施建設，將生地變?yōu)榭山ㄔ旆课莸氖斓亍膬潴w系看，重慶土儲體系第一層：以重慶國土資源和房屋管理局牽頭的執(zhí)行機構(gòu)，負責對全市的土地資源進行管理。第二層：地產(chǎn)集團、城投公司、重慶渝富公司等市政府授權(quán)的十大國有獨資公司成立，依照市場化模式運作，負責主城9區(qū)及全市重要項目用地的儲備。第三層：土地和礦產(chǎn)權(quán)交易中心，是土地使用權(quán)交易、轉(zhuǎn)讓的場所。各土地儲備機構(gòu)將土地(生地)前期開發(fā)后，土地行政管理部門將熟地交給土地礦產(chǎn)權(quán)交易中心進行出讓，達成“一個龍頭放水”的調(diào)控目標。

　　重慶在快速建設階段一次性完成“超前儲備”，之后每年只開發(fā)5%，實現(xiàn)土地儲備“細水長流”式供應。在住宅類用地供應方面，保證住宅用地占城市用地超30%，居一二線城市前列。從土地儲備總量看， 2002年重慶一次性儲備了主城40多萬畝土地，至2009年各大儲備集團又在主城區(qū)共進行了3105.6公頃的有效儲備。從后續(xù)土地供應看，重慶對2002年一次性儲備的主城40多萬畝土地，之后20年內(nèi)每年只開發(fā)5%，即2萬畝左右。2002-2017年間重慶通過“招拍掛”出讓了20余萬畝，實現(xiàn)了土地儲備“細水長流”式供應，做到了“手有余糧心不慌”。在住宅類用地供應方面，重慶堅守住宅用地配比紅線，把城市用地至少20%用于住宅開發(fā)、55%用于公共基礎設施建設、至多25%用于工業(yè)、商業(yè)開發(fā)，改變了為GDP大手大腳搞工業(yè)、工業(yè)用地占比太高的問題，帶來了與城市擴張相匹配的住宅土地供給，消除了城市發(fā)展的土地瓶頸。2008-2020年間，重慶供應住宅類用地共223.1萬平方公里，住宅用地供需比長期維持在大于1的超供狀態(tài)。從規(guī)劃結(jié)果看，2002年以來重慶居住用地占城市建設用地面積穩(wěn)定在31%左右，超額完成計劃中城市用地至少20%用于住宅的比重，高于北京、天津、蘇州的28%、25%、27%。

　　重慶地票、土儲制度等使重慶保持了大量土地供應，維持了“樓面地價不超過當期房價的三分之一”，以控地價來穩(wěn)房價。如果一地塊周邊當期房價1萬元/平米，地價拍到3300元/平米就要適可而止，否則就會推高房價。當土地供應是比較充分、合理、有效的時候，如果地價偏高，就拿出政府的儲備地增加土地供給平衡地價。重慶2008-2020年間成交樓面土地均價占房價均值的25%，其他一二線城市如北京、杭州、成都分別為48%、45%、35%。從土地溢價率看，重慶土地溢價率波動較小，且土地溢價率保持在20%以下，普遍低于其他重點城市。從人均住宅類供地建面看，重慶人均住宅土地供給充足，處于全國前列。重慶自2008年起，為每人每年新增供應住宅土地建面在1-2平米之間，約為北京、上海、廣州的兩至三倍。

　　2.1.4 “人房掛鉤”的住宅建設規(guī)劃、“低端有保障”的保障性住房，充沛住房供應市場

　　重慶在計劃、審批新房建設開發(fā)過程中，把握“人房掛鉤”的思路，將房地產(chǎn)建設與本市人口變化相關(guān)聯(lián)，將人均住宅面積控制在30平米左右。房地產(chǎn)建設過量會產(chǎn)生大量空置房，導致資源的浪費；建少了又供不應求，推升房價。從每新增人口的住宅供應面積看，2005-2019年間重慶人口新增了326萬，此期間重慶住宅竣工房屋面積高達39239萬平米，每新增人口的住宅竣工面積約為120平米，居我國主流城市之首。重慶為新增人口提供了遠超其他城市的新房供應量，約為北京、上海供應面積的3倍，深圳的12倍。二線城市如武漢、鄭州、寧波其每新增人口的住宅供應面積分別為42、41、39平米，低于重慶的住宅供應。從每新增人口的住宅竣工套數(shù)看，2011-2019年重慶維持著年均30萬套的住宅竣工套數(shù)，每新增人口住宅供應約為1.37套，明顯供大于求。而北京、上海、成都分別為0.42、0.49、0.52套。

　　在“低端有保障”方面，重慶保障性住房體系建設起步早，開創(chuàng)“重慶模式”公租房制度建設，實現(xiàn)建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。重慶年均約25%的保障房供地占比有力地保證了中低收入購房者的住房供給。早在2002年，重慶出臺《重慶城鎮(zhèn)廉租房保障辦法(試行)》，啟動了廉租房保障工作。“重慶模式”概念由國家七大部委提出，指2010年重慶啟動的公租房、戶籍制度改革兩大舉措，其靈魂在于加大保障房建設，并第一次在實際操作中實現(xiàn)了雙軌制。從具體規(guī)劃看，自2010年起重慶加大保障房供應量，計劃投入1200億元建設公共租賃住房，同時開展2000萬平廉租房建設。截至2020年，重慶公租房累計分配54萬套，140余萬住房困難群眾實現(xiàn)“住有所居”。對比我國其他地區(qū)，2020年北京、山東、浙江分別完成18萬套、19.7萬套、18.2萬套公租房分配，遠遠低于重慶。從各類保障性住房供地面積看，2009-2017年間重慶廉租房、經(jīng)濟適用房、保障房共供地約967、399、5000公頃。保障房供地約占2009-2017年間住宅供地面積的11.4%。按照每套保障性住房70平米、戶均2.6人估算，共能夠提供71.4萬套保障性住房，為185萬低收入人群解決住房困難問題。

　　2.1.5 房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資：把握金融源頭，控制投資力度

　　早在2008年重慶提出“每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過全市固定資產(chǎn)投資的25%，即不超過GDP的1/6”。房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資大于25%會導致供過于求，超過一般城市化進程所需的金融資源會導致泡沫，相反則會影響城市的正常發(fā)展。重慶政府、國土資源等部門會對每個樓盤的規(guī)劃審批嚴格把控，以保證房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資占比，維持供求平衡。從具體方法看，房產(chǎn)商買地以后，每個樓盤都由政府做控制性詳規(guī)、建設設計規(guī)劃，并由國土資源和房屋管理、規(guī)劃局批準。如果當月房產(chǎn)投資量超過25%，把部分房地產(chǎn)商報來的規(guī)劃件暫時擱置；如果低于25%，有關(guān)部門按法規(guī)批準即可施行，加快建設進度。其次，在建設部門也有一些手續(xù)上的快慢可以由政府把控。從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資總額比重看，自2009年起，十余年間重慶的房地產(chǎn)投資占總投資額比重始終在 25%左右。2007-2018年間重慶的房地產(chǎn)投資占總投資額比重均值為26%，與一線城市相比，北京、上海、深圳房地產(chǎn)投資占比偏高，均值分別為54%、44%、36%；與二線城市相比，天津、廈門、成都分別為18%、38%、31%，與25%左右的標準相差較大。

　　2.2 需求端：人口、收入難撐高房價，房產(chǎn)稅抑制高端需求

　　2.2.1 重慶收入水平相對較低，長期人口增幅低

　　重慶中低端制造業(yè)集群多，居民收入低于其他主要城市，人才吸引力弱，近十年重慶及常住人口有所增長，但自2002年經(jīng)歷二十年時間常住人口方回歸3100萬水平。根據(jù)統(tǒng)計局公布的 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，樣本選取我國18個重點城市，其中重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入40006元位于倒數(shù)第一，與二線城市長沙、武漢、天津相比，其人均可支配收入分別為57971、50362、47659元，重慶居民的收入水平明顯落后于一線以及大部分二線城市。從歷史數(shù)據(jù)看，2013-2020年間，歷年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入位于樣本城市末端。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走，重慶收入水平的弱勢會促進人口流向收入水平高的一線或東部熱點城市，重慶商品住宅置業(yè)者以市內(nèi)群體為主，依靠內(nèi)部需求房價上漲動力不足。2010-2020年重慶市年均常住人口增量32.1萬人，低于成都、鄭州、西安的58.2、39.7、38.6萬人；重慶常住人口在2003年達到峰值3130萬人，經(jīng)歷了人口凈流出后2008年常住人口2839萬，2020年七普數(shù)據(jù)顯示重慶人口重歸3205萬人數(shù)量，近二十年來常住人口總量增長不明顯。2000-2020年間重慶年均人口增長7.7萬人，遠低于武漢、長沙等二線城市的20、19萬人，在樣本城市中排名倒數(shù)第五。

　　2.2.2 重慶房地產(chǎn)稅試點，高端有約束

　　1)2011-2016年間，重慶政府采取“高端有約束”的區(qū)別化房地產(chǎn)調(diào)控思路，開展第一批房產(chǎn)稅試點，利用稅收工具抑制高端住房需求，調(diào)節(jié)收入分配。2011年1月重慶出臺了《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》，宣布啟動對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。在征稅對象上，重慶房產(chǎn)稅主要針對個人擁有的獨棟商品住宅和個人新購的高檔住房。稅率方面，采用0.5%至1.2%的累進稅率。以重慶戶籍居民新購的一套20000元/平的160平高檔住房為例，其免稅面積為100平，房產(chǎn)稅0.5%，每年需繳納房產(chǎn)稅約6000元。若為“三無人員”則不扣除免稅面積，每年需繳納房產(chǎn)稅約16000元，房產(chǎn)稅對別墅、高檔住宅的購買需求、炒房行為均帶來一定的壓力。從稅收總額看，2011年起重慶房產(chǎn)稅征稅20.9萬億，相較2006-2008年間10億元的征稅量大幅上升。2011至2017年間重慶房產(chǎn)稅收入超過20億元且呈逐年增長趨勢。從短期看，房產(chǎn)稅的實施在一定程度上為高端住房需求快速降溫，2009年起別墅、高檔住宅成交占所有商品房成交面積的7.2%左右，而在2013年已降至2.7%。從長期看，2013-2016年間高檔公寓的交易逐漸穩(wěn)定，銷售占比維持在3%；2016年房地產(chǎn)市場爆火的影響，高檔住宅受到追捧，也僅僅上升到6%的銷售面積占比，2018年開始下滑回穩(wěn)，反映了長期高端住宅需求受房產(chǎn)稅的抑制后，購房需求向中端市場轉(zhuǎn)化的趨勢。

　　2)除抑制高端住房需求外，重慶通過對“三無人員”首套房征收房地產(chǎn)稅，對炒房行為進行約束。2017年1月，重慶市政府進一步修訂了征收房產(chǎn)稅的相關(guān)辦法和細則，將“征收對象”中的“在重慶同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”。此外，重慶政府還出臺了《關(guān)于加強“三無人員”個人住房房產(chǎn)稅征管工作的通知》，就加強在重慶同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人在渝中區(qū)、大渡口區(qū)等范圍內(nèi)購買首套及以上普通住房的房產(chǎn)稅征管工作進行細化和完善。這些舉措的主要目的在于引導合理市場預期，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展，遏制炒房行為。

　　3 推動新房改，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制

　　中國大部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控重抑制需求輕增加供給、重行政手段輕經(jīng)濟手段，短期調(diào)控無法解決長期供需不平衡的根本矛盾，我們呼吁推動新一輪房改(新房改)迫在眉睫，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房產(chǎn)稅為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，還有最后十年的時間窗口。

　　一是堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，改革“人地掛鉤”，允許跨區(qū)域用地指標買賣，優(yōu)化土地供應。目前推行的“人地掛鉤”為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量與建設用地供應量掛鉤，并不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾。未來應堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題。嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應模式。

　　二是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。支持房企合理融資需求，規(guī)范融資用途，防止過度融資。

　　三是穩(wěn)步推動房產(chǎn)稅試點。隨著大開發(fā)時代結(jié)束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房產(chǎn)稅是大勢所趨。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。房產(chǎn)稅改革的總原則是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”。“立法先行”是先立法再開征；“充分授權(quán)”是授權(quán)各地方因地制宜試點、不一刀切，本身房產(chǎn)稅按照國際經(jīng)驗就是地方主體稅；“分布推進”是積極穩(wěn)妥推進，要力爭方案成熟并做好社會預期引導。

　　四是豐富供應主體，轉(zhuǎn)變住房供應結(jié)構(gòu)。當前中國住房供給體系重銷售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應主體將從以開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎?、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；以市場化的商品住房為主、加大各類保障性住房供應力度，形成“高收入靠市場、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結(jié)構(gòu)。不過，住房供應結(jié)構(gòu)的探索與政策出臺須因地制宜，警惕盲目跟風。