二手房交易中，想通過(guò)賣(mài)舊房籌集買(mǎi)新房的資金時(shí)，一定要了解購(gòu)房資金回籠時(shí)間是否充裕，認(rèn)真評(píng)估交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　2020年11月23日，黃姨年紀(jì)大了，現(xiàn)住的樓梯房對(duì)她的日常出行帶來(lái)了很大的困擾，想出售現(xiàn)住的樓梯房，再置換一套電梯房。于是委托A中介公司介紹合適的房子。經(jīng)紀(jì)人小余向黃姨介紹了某小區(qū)一套剛放盤(pán)的物業(yè)，黃姨在實(shí)地看房后，很滿(mǎn)意。為了盡快鎖定該房屋，便讓小余約見(jiàn)業(yè)主劉先生，洽談房屋買(mǎi)賣(mài)事宜。

　　由于黃姨需出售現(xiàn)有房屋，才有資金支付房款。故與劉先生約定，簽約當(dāng)天支付10萬(wàn)定金，雙方于簽訂合同3個(gè)月內(nèi)完成交易房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。過(guò)戶(hù)當(dāng)天，買(mǎi)方一次性支付剩余房款220萬(wàn)。黃姨在多家中介公司放盤(pán)，務(wù)求盡快出售自己現(xiàn)有的房屋，但因該房屋是樓梯樓且樓層較高，看房客戶(hù)不多，黃姨不得不選擇降價(jià)。最終于12月中旬在B中介公司的促成下，與買(mǎi)方魏先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。簽約次日，黃姨協(xié)助魏先生辦理房屋按揭貸款，兩個(gè)星期后，銀行出具了《同意貸款通知書(shū)》，黃姨與魏先生便辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)。一個(gè)月過(guò)去了，黃姨仍未收到銀行放貸。眼看，她與劉先生的合同期限將近，黃姨很著急。期間，魏先生多次詢(xún)問(wèn)貸款銀行，得到的答復(fù)也只是會(huì)盡快安排放款，但未給予明確時(shí)間。直至黃姨與劉先生的合同到期，黃姨仍未收到魏先生的按揭房款。黃姨找劉先生協(xié)商，是否能延遲交易。但由于半個(gè)月前劉先生看中了一套某新開(kāi)樓盤(pán)的房子，并已支付定金。他也急需出售房屋的房款支付其新房的首期款，現(xiàn)在合同期限將至，其亦面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，故劉先生不得不要求黃姨按合同賠償違約金。

　　像這種“先買(mǎi)后賣(mài)”的連環(huán)交易，交易當(dāng)事人往往會(huì)忽略房屋交易存在各種不確定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦其中一宗交易出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)影響到另外一宗交易的正常履行。案例中黃姨出售的房屋，因魏先生的房屋貸款，遇上了銀行放貸額度收緊，導(dǎo)致黃姨未能在預(yù)期內(nèi)收到房款。黃姨與劉先生簽訂合同前，未審慎考慮交易風(fēng)險(xiǎn)，造成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　案例中存在兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系，劉先生向黃姨出售房屋構(gòu)成第一個(gè)合同關(guān)系，黃姨向魏先生出售房屋構(gòu)成第二個(gè)合同關(guān)系。雖然黃姨不能履行付款義務(wù)的原因是第二個(gè)合同關(guān)系中銀行放款遲延導(dǎo)致的，但并不能因此免除或減輕黃姨的違約責(zé)任。因?yàn)閮蓚€(gè)合同分屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系，根據(jù)合同的相對(duì)性，劉先生有權(quán)追究黃姨的違約責(zé)任。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提醒廣大消費(fèi)者：無(wú)論是“先買(mǎi)后賣(mài)”還是“先賣(mài)后買(mǎi)”，想通過(guò)賣(mài)舊房籌集買(mǎi)新房的資金時(shí)，一定要了解購(gòu)房資金回籠時(shí)間是否充裕，認(rèn)真評(píng)估交易風(fēng)險(xiǎn)。而銀行貸款收緊，屬于銀行政策調(diào)整，不屬于中介公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的范圍。消費(fèi)者應(yīng)謹(jǐn)慎采用“一買(mǎi)一賣(mài)”方式購(gòu)房，以免出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。

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