今天3月1日開(kāi)始，將發(fā)生一件關(guān)乎民生的大事：影響千家萬(wàn)戶錢(qián)袋子的新規(guī)來(lái)了。那就是個(gè)人房貸利率大變革，買(mǎi)房、有房貸的小伙伴們必須關(guān)注一波。

　　2019年8月17日，中國(guó)人民銀行發(fā)布〔2019〕第15號(hào)公告，決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制。

　　2019年12月28日，中國(guó)人民銀行發(fā)布〔2019〕第30號(hào)公告(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，明確進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)運(yùn)用，存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的有關(guān)事宜。

　　中國(guó)人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

　　央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款合計(jì)為151.79萬(wàn)億元；專業(yè)人士分析，這其中大部分應(yīng)該為浮動(dòng)利率貸款。

　　通俗易懂地說(shuō)，3月1號(hào)可以選擇將房貸利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)，或者轉(zhuǎn)變?yōu)楣潭ɡ省Ｄ敲磫?wèn)題來(lái)了，轉(zhuǎn)換房貸利率。以后利息會(huì)減少嗎？或者怎么操作會(huì)減少利息？

　　下面基金君整理了十問(wèn)十答告訴大家。

　　1、為什么要將房貸利率轉(zhuǎn)換？

　　過(guò)去，銀行向客戶發(fā)放房貸，利率都是按照央行公布的貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來(lái)確定。前兩年五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，如果定價(jià)上浮1.1倍，那么最終利率就是5.39%。其定價(jià)模式為：

　　房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*上浮比例/打折數(shù)

　　但是貸款基準(zhǔn)利率不夠市場(chǎng)化，所以央行推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革，推出了LPR。2019年8月，央行改革貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，此后新發(fā)放貸款的定價(jià)基準(zhǔn)由貸款基準(zhǔn)利率變?yōu)長(zhǎng)PR。今年3月起，LPR的應(yīng)用范圍從新增貸款逐步擴(kuò)大到存量浮動(dòng)利率貸款，貸款基準(zhǔn)利率逐步退出歷史舞臺(tái)。

　　也就是說(shuō)，今后貸款浮動(dòng)利率將參照LPR，其定價(jià)模式為：

　　房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差(固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù))

　　2、什么時(shí)間完成轉(zhuǎn)換？

　　按照央行規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說(shuō)，存量浮動(dòng)利率貸款合同在未來(lái)半年時(shí)間內(nèi)，都要完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

　　部分銀行將從3月底或4月上旬開(kāi)始轉(zhuǎn)換，還有些銀行尚未確定轉(zhuǎn)換啟動(dòng)時(shí)間，后續(xù)將通過(guò)短信、電話等方式通知客戶。

　　3、借款人只有一次選擇權(quán)

　　定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的選擇有兩種：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協(xié)商確定，個(gè)人房貸客戶可以自由選擇。但借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

　　4、哪些貸款需要轉(zhuǎn)換？哪些貸款暫時(shí)不需要轉(zhuǎn)換？

　　轉(zhuǎn)換范圍為以人行基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量浮動(dòng)利率個(gè)人貸款。

　　固定利率貸款、公積金委托貸款(以公積金利率定價(jià))、不良貸款不納入轉(zhuǎn)換范圍。

　　需要轉(zhuǎn)換的包括如下：

　　2020年1月1日前已發(fā)放，或者已簽訂合同但未發(fā)放的貸款；

　　參考的是貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)；

　　貸款本來(lái)是浮動(dòng)利率定價(jià)的。

　　對(duì)房貸客戶來(lái)說(shuō)，以下幾種情況不用參與轉(zhuǎn)換工作：

　　政策性的公積金個(gè)人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)不需要轉(zhuǎn)換；

　　2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換；

　　固定利率貸款。

　　5、轉(zhuǎn)換規(guī)則是什么？

　　(一)對(duì)于借款人名下在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，將原合同浮動(dòng)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。

　　貸款期限在5年期以內(nèi)(含5年期)的業(yè)務(wù)，以1年期LPR為定價(jià)基準(zhǔn)；貸款期限在5年期以上的業(yè)務(wù)，以5年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)。具體轉(zhuǎn)換時(shí)，將保持原合同最近的執(zhí)行利率不變進(jìn)行等價(jià)轉(zhuǎn)換，并按《公告》規(guī)定以全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值(加點(diǎn)可為負(fù)值)。加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　(二)對(duì)于借款人名下除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外的其他在轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人貸款(包括小微企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款等)，借款人可選擇將原合同浮動(dòng)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率。

　　對(duì)于轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的貸款，貸款期限在5年期以內(nèi)(含5年期)的業(yè)務(wù)，以1年期LPR為定價(jià)基準(zhǔn)；貸款期限在5年期以上的業(yè)務(wù)，以5年期以上LPR為定價(jià)基準(zhǔn)。對(duì)于轉(zhuǎn)換為固定利率的貸款，貸款執(zhí)行利率在合同剩余期限內(nèi)不再發(fā)生變化。

　　具體轉(zhuǎn)換時(shí)，將保持原合同最近執(zhí)行利率不變進(jìn)行等價(jià)轉(zhuǎn)換，并以轉(zhuǎn)換日前一個(gè)工作日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心最近發(fā)布的相應(yīng)期限LPR計(jì)算加點(diǎn)數(shù)值(加點(diǎn)可為負(fù)值)。加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　6、存量房貸轉(zhuǎn)換方式

　　2020年的12月LPR+加點(diǎn)數(shù)值。加點(diǎn)數(shù)值可以為正，也可以為負(fù)。也就是說(shuō)，之前貸款利率低，加點(diǎn)就是負(fù)的，轉(zhuǎn)換后還是低的。之前貸款利率高，加點(diǎn)為正的，轉(zhuǎn)換后還是高的。只不過(guò)LPR是浮動(dòng)的，加點(diǎn)是固定的了。

　　其中，加點(diǎn)數(shù)值=原合同最近的利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR差值。例如，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。那么，加點(diǎn)數(shù)值就是5.39%-4.8%=0.59%。

　　注意，加點(diǎn)數(shù)值一旦確定后就一直固定不變了！而能影響你最終貸款利率水平的，就是離重定價(jià)日最近的LPR報(bào)價(jià)。

　　7、你的房貸利率會(huì)變嗎？

　　央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

　　定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，到第一次重定價(jià)之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

　　假設(shè)你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬(wàn)房貸，利率為貸款基準(zhǔn)利率上浮1.1倍，那么實(shí)際利率為5.39%(4.9%*1.1)。

　　如果轉(zhuǎn)換為固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

　　但如果轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，其固定點(diǎn)差(0.59%)=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平(5.39%)-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR(4.8%)。換言之，在往后的日子里，你的房貸利率定價(jià)公式為：房貸利率=LPR+0.59%

　　也就是說(shuō)在2020年，利率保持5.39%不變；

　　8、那究竟要轉(zhuǎn)換LPR定價(jià)加點(diǎn)？還是固定利率好？

　　假設(shè)你在2008年貸款買(mǎi)房，和銀行簽了一筆期限20年的商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同，現(xiàn)在剩余期限為8年。合同約定重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

　　原合同約定的利率定價(jià)方式為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率(4.9%)上浮10%。也就是說(shuō)你目前承擔(dān)的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。

　　一、如果你選擇了固定利率。

　　那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩余的8年里繼續(xù)承擔(dān)5.39%的房貸利率。

　　二、如果你選擇了LPR加點(diǎn)

　　因?yàn)樵谵D(zhuǎn)換初期要確保利率平穩(wěn)過(guò)渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計(jì)算方法已經(jīng)改變。

　　計(jì)算公式是LPR(五年期4.8%)+0.59%(加點(diǎn))=5.39%

　　所以2020年無(wú)論轉(zhuǎn)換前后，直到12月31日，你實(shí)際承擔(dān)的房貸利率仍是5.39%；

　　大家從上面的圖片可以看到，今年2月份央行5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下調(diào)5BP至4.75%，假設(shè)這一基準(zhǔn)利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那么你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%

　　如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

　　自轉(zhuǎn)換后的第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月的LPR五年期利率與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定，每年的房貸利率水平實(shí)際是在跟隨LPR的變化而浮動(dòng)。在此例中，

　　——到2021年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的LPR+0.59%；

　　——到2022年1月1日，房貸利率將調(diào)整為2021年12月發(fā)布的LPR+0.59%；

　　也就是說(shuō)，2021年及以后的房貸利率會(huì)上升還是下降，完全取決于新基準(zhǔn)LPR的變動(dòng)情況。實(shí)際上，如果處于利率上行周期，那么轉(zhuǎn)為固定利率會(huì)有優(yōu)勢(shì)；如果是利率下行周期，轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率就比較劃算。

　　金融監(jiān)管研究院院長(zhǎng)孫海波表示，如果你的房貸剩余期限足夠長(zhǎng)，選擇了LPR加點(diǎn)定價(jià)模式，未來(lái)央行持續(xù)引導(dǎo)5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的紅利。

　　假設(shè)以300萬(wàn)房貸總額，20年等額本息，現(xiàn)行是1.1倍上浮，那么利率為5.39%(5年LPR+59基點(diǎn))，目前每月還本付息20450元。如果未來(lái)利率下行，2022年下降50個(gè)基點(diǎn)到4.3%，那么實(shí)際利率是4.89%(5年期LPR+59基點(diǎn))，每月還款大約19650，下降了800元，一年可節(jié)省9600元。

　　9、未來(lái)利率會(huì)下降嗎？

　　短期內(nèi)LPR可定會(huì)下行。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)2月27日在支持中小微企業(yè)發(fā)展和加大對(duì)個(gè)體工商戶扶持力度有關(guān)情況舉行發(fā)布會(huì)上表示，要繼續(xù)推進(jìn)LPR改革，引導(dǎo)整體市場(chǎng)利率和貸款利率下行。

　　有分析認(rèn)為，LPR利率的趨勢(shì)是不斷下降的，全球央行再次進(jìn)入貨幣寬松周期，利率將延續(xù)下行趨勢(shì)，所以未來(lái)相應(yīng)的，LPR的變動(dòng)趨勢(shì)也會(huì)是緩慢下行，會(huì)帶動(dòng)貸款利率下行。過(guò)去存量的貸款，貸款利率也可以跟著下調(diào)，享受到LPR改革的紅利，享受利率下降的好處！

　　10、哪些渠道可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換？

　　具體情況要查詢貸款行的官網(wǎng)或者官方微信號(hào)，不過(guò)，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、智慧柜員機(jī)、短信銀行、任一網(wǎng)點(diǎn)等渠道完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

　　考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優(yōu)先選擇手機(jī)銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機(jī)銀行APP開(kāi)通了一鍵轉(zhuǎn)換的快速通道。