南京高淳取消限購: “一城一策”下的樓市縮影
宋然
[中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,5月南京新批供應76.7萬平方米,環(huán)比增長16.2%,同比增幅更是達到了102.48%;庫存量達到370.22萬平方米,上升10.57%;當月南京供銷比下降至0.71,市場出現(xiàn)供過于求的局面。]
南京樓市的走向是目前全國樓市的縮影。
膠著的樓市下,政策的每一次松綁和收緊,都在考驗各個地方政府的執(zhí)政智慧。
步入6月,受到最廣泛關(guān)注的政策調(diào)控,當數(shù)南京。這個極具典型性的二線城市,一定程度上折射著國內(nèi)眾多同量級城市的樓市現(xiàn)狀。
南京最近的一次調(diào)控政策是高淳區(qū)放開限購,外地人只要持有南京市居住證,或攜帶用工單位的勞務合同和營業(yè)執(zhí)照,即可開具購房證明。與之對應的市場現(xiàn)狀是南京自5月起新房成交量有所減少,6月第一周甚至出現(xiàn)腰斬。
然而同為江蘇重鎮(zhèn),蘇州則走出了一條與南京截然相反的路子。5月下旬,蘇州出臺收緊調(diào)控手段,甚至命令規(guī)定蘇州全年房價漲幅目標必須控制在5%以內(nèi)。
政策與市場緊密掛鉤,碎片化的調(diào)控手段與“一城一策”的主導方向,能讓靜止的市場有所回溫,也能讓熱起來的城市很快冷卻。
高淳取消限購
6月4日,南京市高淳區(qū)宣布從當日起,外地人在高淳區(qū)買房,只要持有南京市居住證,或者攜帶用工單位的勞務合同和營業(yè)執(zhí)照,即可開具購房證明。
而南京曾在2017年3月15日出臺《進一步調(diào)整住房限購政策的通知》,規(guī)定外地人在申請開具購房證明時,要提供過去3年內(nèi)在南京累計滿2年的個稅或社保證明,且不允許通過補繳的方式獲得購房資格。
高淳取消限購之后,有媒體報道南京六合區(qū)也可能放松限購,六合區(qū)不動產(chǎn)登記中心工作人員表示目前沒有放開,但不排除今后放開的可能性。
無論是高淳還是六合,都是南京的遠郊區(qū),其中高淳區(qū)位于南京市南端,被譽為南京的南大門,距離市中心約100公里。而高淳的房價更是與南京市區(qū)不能相比,目前南京市區(qū)均價約2.8萬元/平方米,而高淳區(qū)只有8500元/平方米上下。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,高淳區(qū)最近兩年庫存量攀升,而其本身位置又比較偏遠,存在一定去化難度,因此高淳取消限購有利于刺激購房需求,實現(xiàn)去庫存的目的。與此同時,有業(yè)內(nèi)專家分析稱,高淳此舉與當?shù)厝瞬乓M戰(zhàn)略有關(guān),推行差異化的樓市政策可以吸引到更多的人才,其目的更多的是基于導入人口推動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展考慮。
基于上述考慮,可以說高淳放松限購對于南京全市的樓市走向不產(chǎn)生決定性影響。然而放松限購的信號意義卻很明顯,這容易被解讀為對市場的松綁,從而改變對樓市的預期。
市場降溫
這種“試探性”的取消限購緣于南京樓市從5月起開始走低。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,5月南京新批供應76.7萬平方米,環(huán)比增長16.2%,同比增幅更是達到了102.48%;庫存量達到370.22萬平方米,上升10.57%;當月南京供銷比下降至0.71,市場出現(xiàn)供過于求的局面。
成交數(shù)據(jù)更能直觀反映南京市場目前的現(xiàn)狀:5月南京全市成交54.74萬平方米,環(huán)比上月下降22.01%,但同比仍然增長44.95%。這說明相比于2018年的冷淡情況,南京5月成交仍然處于高位,但是與前四月相比,其在5月出現(xiàn)明顯下滑趨勢。
中原地產(chǎn)按周提供的數(shù)據(jù)則更有趨勢性,數(shù)據(jù)顯示,南京4月周均成交套數(shù)為1500套左右,最高點甚至出現(xiàn)單周成交1980套,然而到了5月,周均成交為1300套左右,6月第一周甚至直接出現(xiàn)腰斬局面,6月3日~9日這一周成交只有532套,環(huán)比降幅達到47.7%,是典型二線城市中下降幅度最大的城市。
在經(jīng)歷過2018年的冰凍期之后,南京樓市自開年以來就走出了一波“大陽線”,4月30日,南京一日內(nèi)迎來六宗住宅地塊公開招拍,全部地塊均觸頂最高限價,其中江心洲G08地塊樓面價達到31980元/平方米。不只是土地市場,3、4兩月南京常見日光盤,以江北、江寧為代表的熱門板塊更是屢屢突破限價。
然而此后政策導向驟然轉(zhuǎn)變。5月17日,銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布了銀保監(jiān)發(fā)1〔2019〕23號文《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》,全面收緊房企融資;5月18日,住建部點名佛山、蘇州、大連、南寧4個城市房價漲幅過高。一系列的收緊政策使得樓市風向迅速轉(zhuǎn)變,以南京為代表的二線城市均走向下滑通道。
調(diào)控縮影
南京樓市正在經(jīng)歷的一切或許是全國樓市的一個縮影。
從3、4月份的小陽春市場火爆,再到5月市場下行,南京的調(diào)控走出了雙曲線。在市場上行期從嚴調(diào)控,針對地王、日光盤等現(xiàn)象做指導性的調(diào)節(jié),包括收緊融資、點名高增長城市,甚至限制部分拿高價地的房企在公開市場融資;然而在市場有轉(zhuǎn)冷跡象時,又適時推出試探性的限購松綁政策,以刺激高庫存區(qū)域的去化。
蘇州又是與南京相反的路徑,在一路狂奔的成交數(shù)據(jù)與地王背后,這座城市正在開啟最嚴限購。4月是蘇州成交的高點,當月蘇州新建商品住宅成交破萬套,是2016年10月以來最高值,二手房成交近1.2萬套,環(huán)比增長99%,逼近2012年來歷史最高值;5月成交有所降低,但總體降幅不大,新建商品住宅單月成交7911套。
更火熱的是蘇州土地市場,年內(nèi)蘇州已經(jīng)出現(xiàn)了3次百億級土拍,且多次出現(xiàn)“地王”,5月9日,河北房企榮盛首入蘇州,以68%的溢價率拿下了吳中區(qū)地王;4月底中海以30287元/平方米拿下的蘇州工業(yè)園湖東板塊宅地,打破了綠城在蘇州拿下的“蘇州桃花源”保持了十年的工業(yè)園區(qū)單價地王的紀錄。
地市兩旺,蘇州不得不“上手段”。5月24日,蘇州市政府聯(lián)合住建局、發(fā)改委等部門召集30余家地產(chǎn)商召開行業(yè)座談會。會上指出,如蘇州樓市的幾大標得不到控制,7月后調(diào)控會即刻加碼,同時明確蘇州所有項目預售備案價不得超過4萬元/平方米,單個區(qū)域內(nèi)新備案價格不得超過目前同
類在售項目最高備案價格,限定蘇州全年房價漲幅目標必須控制在5%以內(nèi)。中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示,我國目前嚴格遵循房住不炒總基調(diào),在市場過熱時會出臺相關(guān)政策予以降溫,比如蘇州這樣的城市;同時也會有相應的托底政策,保證小區(qū)域范圍內(nèi)不至于出現(xiàn)房價大幅下調(diào)的情況,比如南京高淳區(qū)域,以避免引起社會或經(jīng)濟問題。