隨著監(jiān)管部門再三強調(diào)“房住不炒”和“調(diào)控不放松”，房企融資狀況也出現(xiàn)了較大的變化。

　　同策研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月40家典型上市房企完成融資總額環(huán)比大降超5成，創(chuàng)兩年來月度新低。其中，公司債發(fā)行總額更是環(huán)比大降近8成。

　　接受券商中記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，公司債融資大降是5月房企融資總額驟降的原因，說明房企的融資渠道在階段性收緊，而部分城市土地市場過熱是融資層面有些收緊的原因，目的是為了穩(wěn)定市場預期，實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標。

　　值得注意的是，6月4日，本輪新房價格同比漲幅最大的西安出臺了調(diào)控新政，要求嚴格購房資格審查。業(yè)內(nèi)人士認為，5月全國房地產(chǎn)調(diào)控高達41次，政策收緊預期再次強烈。

　　公司債發(fā)行總額環(huán)比降8成

　　繼4月小幅回落后，5月房企融資總額繼續(xù)大幅下滑。同策研究院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，環(huán)比大降52.07%，創(chuàng)兩年來月度新低。

　　其中，一直是房企融資最重要的兩個渠道——公司債和其他債權融資大幅縮水。

　　具體來看，5月債權融資額為326.67億元，其中，信托貸款融資總額排名第一，為100億元，環(huán)比上漲32.76%，占比27.17%；發(fā)行公司債融資總額排名第二，為95.85億元，環(huán)比大幅下降79.74%，占比26.05%；境內(nèi)銀行貸款融資總額排名第三，為77.69億元，環(huán)比大幅上漲141.21%，占比21.11%；其他債權融資總額排名第四，為53.13億元，環(huán)比大幅下跌50.54%，占比14.44%。

　　另外，5月無發(fā)行中期票據(jù)、海外銀團貸款、委托貸款發(fā)生；股權融資總額41.32億元，環(huán)比下跌36.96%。

　　值得注意的是，信托融資總額位居第一，是因為5月發(fā)生的4筆信托貸款融資中，最大的一筆是招商蛇口向華潤深國投信托有限公司申請的可續(xù)期信托貸款，金額為70億元，拉高了總融資額。而公司債融資總額大幅下降，成為5月房企融資總額大降的重要原因。

　　從融資成本看，在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是廣州市城市建設開發(fā)有限公司2019年公開發(fā)行住房租賃專項公司債券(第一期)，發(fā)行規(guī)模15億元，票面利率3.83%；其次是其發(fā)行的廣州市城市建設開發(fā)有限公司 2019 年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券(第一期)品種一，規(guī)模為19.5億元，票面利率3.85%。融資成本最高的是新城控股境外子公司新城環(huán)球完成在境外發(fā)行總額為3億美元的無抵押固定利率債券，票面利率為6.5%。總體來說，5月房企融資成本較低，基本控制在6.5%以內(nèi)。

　　地市過熱致融資生變？

　　值得注意的是，2018年5月房企公司債發(fā)行總額大幅下滑超8成，隨后融資不斷收緊，直到2018年四季度才開始松動，房企再次紛紛發(fā)債，而今年5月房企融資總額比春節(jié)所在的2月份還要低，公司債發(fā)行總額再次大幅跳水，這是否是新一輪融資收緊的信號呢？

　　對此，同策研究院總監(jiān)張宏偉接受券商中國記者采訪時認為，5月融資總額大降，說明房企的融資渠道在階段性收緊。

　　而對于融資收緊的原因，張宏偉認為，主要是針對現(xiàn)在各地出現(xiàn)的“地王”的一些狀況，融資層面有些收緊，目的是為了穩(wěn)定市場預期。因為去年12月住建部對今年的調(diào)控目標定為“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，去年四季度土地市場和銷售市場非常不好，需要通過穩(wěn)定的相關措施避免市場快速下滑，但今年三月以來土地市場回暖力度有些過大，有些城市有些過熱，從政策面的角度來講，還要需要通過資金面的角度去調(diào)控市場，從而穩(wěn)定地價。

　　“我覺得從整個調(diào)控基調(diào)來講，調(diào)控的節(jié)奏感還是把握的比較好的，預計市場走勢也會按照整個定調(diào)的房價地價平穩(wěn)的走勢來走。”張宏偉對券商中國記者說。

　　張宏偉同時表示，5月份的整個銷售狀況表現(xiàn)后勁不足，企業(yè)資金面壓力會大，到6月要沖刺銷售業(yè)績，有可能有一些區(qū)域和板塊還要降價來保證銷量和現(xiàn)金流，5月份融資總額大降應該會對企業(yè)影響較大。

　　監(jiān)管部門再三強調(diào)“房住不炒”

　　5月以來，監(jiān)管部門不斷釋放穩(wěn)定樓市的信號，各地調(diào)控政策進一步收緊。

　　繼4月19日對6個房價、地價波動較大城市進行預警提示后，住建部又于5月16日宣布對近3個月新房、二手房價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示，并再次強調(diào)“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。

　　隨后，蘇州、合肥等土地市場過熱的城市相繼收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，蘇州更是多次加碼調(diào)控，不僅對熱點區(qū)域購房實施限售政策、調(diào)整了土地出讓報價規(guī)則，而且還提出調(diào)控指標得不到控制，7月后即刻加碼調(diào)控，包括擴大限售范圍、提高外地人購房需要的社保門檻等。

　　5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》，要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治，其中涉及整治房地產(chǎn)融資亂象，包括銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等。

　　6月4日，西安市房管局發(fā)布《關于購房資格審查的聲明》，強調(diào)嚴格購房資格審查。而據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進統(tǒng)計，西安新房價格已經(jīng)連續(xù)5個月同比漲幅全國第一。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，5月全國房地產(chǎn)調(diào)控高達41次，年內(nèi)累計突破205次，政策收緊預期再次強烈。