新冠肺炎疫情讓泰國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇重創(chuàng)，旅游業(yè)幾乎完全陷入停滯，曾經(jīng)一度十分火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)也陷入了嚴(yán)冬。

　　多家機(jī)構(gòu)的研究都顯示，2021年泰國(guó)公寓的售價(jià)和成交量同比均出現(xiàn)明顯下滑，這與外國(guó)旅客、買家的大幅減少有較為明顯的相關(guān)性。

　　不過隨著疫情在全球范圍內(nèi)趨向平緩，同時(shí)疫苗接種率逐漸升高，一旦國(guó)際旅行限制政策逐步解除，泰國(guó)樓市有望看到反彈的曙光。

　　7月1日，泰國(guó)已對(duì)外國(guó)旅客開放普吉島，允許已接種新冠疫苗滿14天的游客入境，且無須隔離。根據(jù)泰國(guó)政府目前的計(jì)劃，最晚10月份將會(huì)開放全境。

　　開放國(guó)境能給泰國(guó)經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)帶來多少實(shí)際利好，現(xiàn)在還難以判斷，但對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，這無疑是他們期盼已久的消息。

　　亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI(Juwai IQI)一項(xiàng)針對(duì)154名泰國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的問卷調(diào)查顯示，35%的受訪者認(rèn)為，海外買家在泰國(guó)的投資額將在2022年回到疫情之前的水平；另外有30%的人則認(rèn)為至少要等到2023年；認(rèn)為今年就能恢復(fù)正常的只有5%。

　　公寓價(jià)格下滑、交易量暴跌

　　泰國(guó)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年泰國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)下降了6.1%，創(chuàng)1997年亞洲金融風(fēng)暴以來最大衰退，當(dāng)年外國(guó)游客人數(shù)僅有670萬人次，與2019年的近4000萬人次相比，同比減少了約83%。

　　2021年上半年，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然有所復(fù)蘇，但并未如此前預(yù)期的那般迅速。

　　6月23日，泰國(guó)央行調(diào)低了該國(guó)今明兩年的GDP增長(zhǎng)預(yù)期，將2021年的GDP增長(zhǎng)預(yù)期由3%下調(diào)至1.8%，2022年的GDP增長(zhǎng)預(yù)期則由4.7%下調(diào)至3.9%。另外，盡管泰國(guó)政府將逐步開放國(guó)境，但泰國(guó)央行對(duì)今年旅游業(yè)的前景依然十分悲觀，將此前預(yù)測(cè)的訪泰游客從300萬人次降至70萬人次。

　　與旅游業(yè)類似，泰國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍在低谷徘徊。

　　據(jù)泰國(guó)開泰(KASIKORN)研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年上半年泰國(guó)住房預(yù)訂量?jī)H為2.1萬套，同比萎縮24.2%，創(chuàng)五年來的新低；同時(shí)新開盤的住房也僅約2萬套，同比萎縮35.0%。

　　開泰研究中心預(yù)計(jì)，2021年下半年房地產(chǎn)開發(fā)商仍將面臨諸多挑戰(zhàn)，比如出清待售住房庫(kù)存、經(jīng)營(yíng)成本增加、勞動(dòng)力短缺、融資成本上升等問題。不過隨著疫苗接種率提高以及對(duì)游客開放邊境，下半年樓市的整體預(yù)期將好于上半年，2021年全年的住房預(yù)訂量料能達(dá)到5.6萬~5.8萬套。

　　除了預(yù)訂量，價(jià)格下跌的趨勢(shì)似乎也未全面扭轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)咨詢公司萊坊(Knight Frank)6月中旬發(fā)布的報(bào)告顯示，以曼谷為例，2021年一季度，該市中央商務(wù)區(qū)(CBD)的公寓平均售價(jià)約為每平方米25.1萬泰銖，同比下降6.3%，環(huán)比下降0.1%；城郊地區(qū)的公寓售價(jià)約為每平方米12.3萬泰銖，同比下降17.6%，環(huán)比下降0.2%；遠(yuǎn)郊地區(qū)的公寓售價(jià)約為每平方米6.86萬泰銖，同比下降15.3%，環(huán)比下降0.3%。

　　萊坊預(yù)計(jì)今年二季度曼谷的公寓價(jià)格將會(huì)止跌，但考慮到目前還有7萬公寓待售，價(jià)格快速反彈的可能性并不高。

　　與其他機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)類似，萊坊也認(rèn)為疫苗接種率和國(guó)際旅行限制的解除將是泰國(guó)樓市未來復(fù)蘇的關(guān)鍵。

　　外國(guó)買家何時(shí)回歸

　　根據(jù)泰國(guó)政府房地產(chǎn)信息中心的最新數(shù)據(jù)，2018~2020年間，中國(guó)客戶是泰國(guó)公寓的最大的外國(guó)買家，其次是俄羅斯、法國(guó)、英國(guó)和日本。

　　2020年泰國(guó)成交的公寓中有9%被外國(guó)買家買走，其中比例較高的地區(qū)是春武里府(30.3%)、清邁(18.5%)和普吉島(17%)。外國(guó)投資者對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響力還要更高，因?yàn)樵趦r(jià)值500萬~5000萬泰銖的中高端公寓市場(chǎng)，外國(guó)買家的占比高達(dá)20%。

　　但因?yàn)橐咔椋?020年外國(guó)買家對(duì)泰國(guó)公寓的購(gòu)買總量同比下降了34%。其中，跌幅最大的是日本買家，同比減少了58.6%；俄羅斯的買家減少51.4%；中國(guó)買家減少了31.1%。

　　對(duì)于外國(guó)買家何時(shí)回歸，泰國(guó)政府房地產(chǎn)信息中心執(zhí)行主任維拉特卡潘(Vichai Viratkapan)表示，第一要看來自中國(guó)的買家什么時(shí)候能夠大批回來；第二也要看泰國(guó)政府是否為民眾接種足夠多的疫苗，只要接種率夠高，外國(guó)游客就會(huì)很安全，就更有可能重新開始旅行。

　　此外，近期由于樓市低迷，泰國(guó)房產(chǎn)界不少人士建議政府放寬對(duì)外國(guó)買家的購(gòu)買限制，以此來增加外來投資和刺激經(jīng)濟(jì)，比如其中一條影響較大的提案是提升外國(guó)買家擁有公寓單位的上限(目前為49%)。

　　對(duì)于相關(guān)提議，維拉特卡潘給予了一定的支持，他認(rèn)為政府有必要采取針對(duì)性的行動(dòng)來刺激外國(guó)買家回歸，但這類行動(dòng)不一定要在全國(guó)范圍實(shí)施，而是可以限定在外國(guó)買家占比較高的地區(qū)，比如曼谷、清邁、普吉島等地。

　　居外IQI集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事長(zhǎng)奇米爾(Georg Chmiel)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，居外網(wǎng)內(nèi)部的詢盤量顯示，在經(jīng)歷了四個(gè)季度下降后，中國(guó)人對(duì)泰國(guó)住宅的興趣在過去兩個(gè)季度出現(xiàn)了明顯反彈。

　　奇米爾稱，2021年第一季度，中國(guó)買家對(duì)泰國(guó)房產(chǎn)的詢盤量比一年前增加了38%，由于一年前正值全球新冠肺炎疫情暴發(fā)，這一增長(zhǎng)被放大了，但仍然是一個(gè)值得歡迎的趨勢(shì)。

　　至于這種反彈是否會(huì)在2021年持續(xù)下去？現(xiàn)在還難以判斷。雖然中國(guó)對(duì)疫情的控制十分到位，但泰國(guó)其他幾個(gè)傳統(tǒng)的外國(guó)買家來源國(guó)的疫情一直在反復(fù)，因此樓市也可能會(huì)失去反彈動(dòng)力。

　　經(jīng)紀(jì)人對(duì)前景謹(jǐn)慎樂觀

　　泰國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于冬季，但回暖的春風(fēng)似乎要來了，至少多數(shù)泰國(guó)經(jīng)紀(jì)人這樣認(rèn)為。

　　前述居外IQI針對(duì)泰國(guó)經(jīng)紀(jì)人的問調(diào)結(jié)果顯示，72%的受訪者認(rèn)為，最晚到2022年泰國(guó)就可以實(shí)現(xiàn)集體免疫，從而不再受到疫情的困擾；44%的受訪者認(rèn)為2022年第二季度之后，外國(guó)買家在泰國(guó)樓市的投資將會(huì)再度上行，27%的人認(rèn)為會(huì)持平；同時(shí)70%的受訪經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，最晚到2023年，外國(guó)買家就能恢復(fù)疫情之前的購(gòu)買水平。

　　泰國(guó)政府日前表示，正在考慮一切可能刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)并鼓勵(lì)外國(guó)投資。

　　絕大多數(shù)(88%)經(jīng)紀(jì)人均認(rèn)為，如果提高外國(guó)買家持有公寓單位的比例上限，并允許外國(guó)人擁有住宅土地的所有權(quán)，將給樓市帶來巨大的刺激作用，盡管這項(xiàng)改革最快可能也需要3~5年的時(shí)間。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，泰國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人整體而言仍較為謹(jǐn)慎，他們預(yù)期未來一年新房的平均漲幅為2.8%，而二手房?jī)r(jià)格和租金基本將保持現(xiàn)狀，預(yù)期漲幅低于1%。

　　如果泰國(guó)市場(chǎng)重新全面開放，79%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，來自中國(guó)的買家將首先大量回歸，其次則是來自新加坡的買家。

　　奇米爾表示，居外網(wǎng)的買家詢盤最新數(shù)據(jù)顯示，泰國(guó)是亞洲跨境買家的第三大熱門目的地，占所有亞洲買家詢盤量的10.6%，“如果只看中國(guó)買家，泰國(guó)一直是他們?cè)谑澜缟献钍軞g迎的海外購(gòu)房目的地，自2018年以來一直如此，疫情也并沒有改變這個(gè)趨勢(shì)”。