《投資時報》研究員  李沐陽

　　近些年，房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化較大。從“信貸全面收緊”到“政策釋放暖意”，地產行業(yè)融資問題牽動著一眾房企的生命線。在這種情況下，合能控股有限公司（下稱合能控股）向港交所遞交了招股書，正式踏上IPO之路。

　　合能控股是一家創(chuàng)建于1992年的老牌房地產開發(fā)商，主要業(yè)務包括住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、運營及管理。

　　該公司以成都為集團總部核心，布局西南、華中、華東三大發(fā)展性經濟帶城市。截至2021年8月31日，合能控股在全國共有63個處于不同開發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)項目，土地儲備總建筑面積約440萬平方米，項目分別位于成都、重慶、西安、銀川、長沙、鄭州等城市。

　　查閱合能控股招股書，《投資時報》研究員注意到，合能控股業(yè)務十分集中，僅重點開發(fā)西安和成都兩個城市，公司規(guī)模較小。同時，該公司還面臨融資難、負債多、項目實施難等問題。

　　區(qū)域布局集中且規(guī)模小

　　招股書數據顯示，2018年、2019年、2020年以及2021年上半年（下稱報告期），合能控股業(yè)務收入分別為55.83億元、40.22億元、57.08億元以及15.69億元，毛利率分別為11.07億元、12.45億元、12.02億元以及5.01億元，對應的利潤分別為2.31億元、6.84億元、5.27億元及1.41億元。

　　對比行業(yè)頭部房企來看，合能控股規(guī)模并不大。

　　同時，從招股書中可以看到，該公司業(yè)務專注在中國西南地區(qū)、西北地區(qū)及華中地區(qū)經營業(yè)務，業(yè)務主要集中在中國的10個城市。截至2021年8月31日，合能控股的附屬公司、合營企業(yè)及聯營公司有63個項目處于不同的開發(fā)階段，其中33個位于成都及西安。

　　具體來看，該公司在成都及西安的開發(fā)中物業(yè)開發(fā)項目中，應占的已規(guī)劃建筑面積約為158.66萬平方米，占公司開發(fā)中物業(yè)開發(fā)項目已規(guī)劃總建筑面積的53.9%。另外，合能控股在成都及西安的未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項目中應占的建筑面積約為25.05萬平方米，占公司未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項目中應占總建筑面積的40.4%。

　　從數據上可以看出，合能控股的業(yè)務及前景高度依賴成都及西安的物業(yè)市場表現，區(qū)域布局相當集中。

　　合能控股報告期內綜合收益情況

　　數據來源：公司招股書

　　融資問題突出

　　查閱合能控股招股書，《投資時報》研究員發(fā)現，報告期內，合能控股的資本負債比率分別為636.8%、290.8%、237.3%和163.7%。比重雖然一直在下降，但是基數較大，負債金額仍較高，償債壓力較大。

　　值得注意的是，2018年、2019年和2020年，合能控股的經營活動現金凈額19.57億元、-15.5億元和-11.01億元，在后兩年甚至出現負值。截至今年六月底，合能控股仍有68.86億元銀行及其他借款，其中43.59億元將于一年內到期，占比達63.3%。另外，由信托融資提供商及其他金融合作伙伴提供的信托融資及其他融資安排中，也還有41.53億元尚未償還。

　　事實上，合能控股此次赴港股上市的一大動因也是為了解決資金問題。

　　招股書中透露，此次上市融資，募集資金將用于發(fā)展投資，尤其是要進行公司早期收購的四個地塊的施工活動。其中有兩塊位于長沙，其余兩塊分別位于成都和重慶，最早的是在2015年11月簽訂成都珍寶錦城地塊土地出讓合同，最晚的是在2020年11月簽訂長沙楓丹宸悅土地出讓合同。

　　從2015年拿到地塊算起，至今已有6年時間項目仍未開展，這或從側面說明合能控股的經營緊張程度。

　　并且，房地產開發(fā)商融資條件也在發(fā)生變化。根據國家發(fā)改委頒布并自2019年7月9日起施行的《國家發(fā)展改革委辦公廳關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，房地產企業(yè)發(fā)行的外債只能用于償還下一年度到期的中長期境外債務。

　　合能控股就此問題在招股書中表示，未來公司可能無法靈活獲得外部資金資源。