雖然近期地產板塊調整明顯，但時間拉長來看，7月中以來，長期趴在地板上的地產板塊反彈明顯。截至8月9日，中證800地產指數(3950.926, 26.36, 0.67%)自近9年低點已累計上漲11.49%，其掛鉤產品——地產ETF（159707）同期場內價格也上漲不少。

　　雖然整個房地產行業(yè)面臨分化，民營房企迎來一批退市潮，但變局中仍有新機。這部分機會在哪呢？浙商證券(11.450, 0.08, 0.70%)研報直言房地產市場的下一個機會，就是核心城市國企開發(fā)商。研報首先分析了前期壓制地產板塊走勢的兩大因素，指出在7月政策拐點后這些壓制因素會出現預期變化，隨后從行業(yè)風險角度分析了板塊當前位置，最后提出看好核心城市國企開發(fā)商的兩大理由。

　　1、兩大壓制因素：銷售和政策

　　研報指出，先前壓制地產股的主要因素一方面是各線城市2023H1銷售未見下行企穩(wěn)跡象，另一方面7月以前政策放松低于預期。從7月底政策放松態(tài)勢上看，浙商證券預計壓制地產股的主要因素邊際上會有以下變化：

　　地產政策的落地速度和力度：7月政治局會議后，市場非常關注后續(xù)配套政策的出臺。雖然具體政策類型和細節(jié)有待跟蹤，但政策導向明確，配套政策受7月政治局會議指示會加大落地速度和力度，直至基本面企穩(wěn)修復。

　　銷售的邊際改善：7-8月是房地產銷售傳統淡季，市場已有預期。但是政策放松后，市場會關注金九銀十是否能夠看到銷售的邊際改善。三四線城市可能需要較長的時間修復，基本面企穩(wěn)大概率會在一二線城市率先看到好轉跡象。

　　2、地產板塊當前位置：仍在底部區(qū)間

　　從行業(yè)風險角度來看，民營房企從2021H2之后接連出現債務違約，這屬于已經釋放的風險。2022年底房企融資端“三支箭”政策陸續(xù)出臺，在一定程度上降低了未出險的民營房企和混合所有制企業(yè)債務風險。但是伴隨2023H1房地產行業(yè)銷售的疲弱之勢延續(xù)，房地產企業(yè)債務風險仍在。

　　行業(yè)內目前有以下三個風險未釋放：

　　第一，各地政策落地速度及力度有不確定性，這會傳導到房企銷售，進而影響房企債務償還；

　　第二，2023年8-12月市場修復的速度還需要觀察，修復斜率有不確定性；

　　第三，二手房掛牌量保持高位致使房價承壓，對需求修復有影響。

　　化解以上未釋放風險的核心在于基本面需要出現拐點，目前7月房地產政策拐點信號明確，傳導到基本面仍需要時間。政治局會議提及的“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策”，該表述含義明確，可以期待2023H2房地產支持政策的接連出臺。房地產是國民經濟支柱，扭轉房地產基本面下行趨勢是確定性較強的政策主線。

　　節(jié)奏上，浙商證券預計Q3末會進入政策快速落地時期，Q4通常是地產銷售沖高兌現業(yè)績的時期。此外年底行業(yè)輪動，低估值板塊如地產通常會有投資窗口。

　　如果房地產市場修復明朗進入順周期邏輯，可以參照2008-2009年、2014-2015年行業(yè)拐點出現時頭部房企股價和估值波動的情況：股價漲幅100-200%；平均最高PB估值約為2倍。目前大部分頭部房企PB估值僅為1倍。

　　部分頭部房企市凈率，2023.8.9

　　3、房地產下一個機會點：核心城市國企開發(fā)商

　　研報看好核心城市國企開發(fā)商的理由主要有兩點：基本面復蘇確定性強+市場認可度高。

　　理由一：本輪一二線城市基礎好、政策放松空間相對較多，基本面復蘇確定性強。

　　以廣州為例，城市更新推進主體以國企為主，其他一二線城市推進城中村政策大概率會偏向使用國企。因此此次核心城市國企會享有基本面修復、政策放松和城中村推進參與機會較多三重利好。此外，核心城市基本面下行空間有限意味著地方國企風險可控，周期拐點確立之際抗風險能力強。

　　理由二：市場對一二線城市國企邏輯是認可的，對其未來表現是有期待的，在7月政治局政策方向發(fā)生轉變后，市場已經給予這些國企一定的Beta估值修復。

　　未來促進股價上漲主要有兩個核心因素：

　?、俸诵某鞘谐霈F銷售企穩(wěn)修復的跡象，基本面修復意味著當地國企資產保值和增值能夠兌現，進而可以支持NAV和PB估值的提升；

　　②城中村細節(jié)政策（例如，拆建比例、配套融資方案等）的落地，可以讓市場對城中村政策推進更具信心，進而推動估值修復。

　　如上，對于地產板塊的未來發(fā)展，分化和斷層將是主旋律，機遇也主要聚集在一二線城市國企開發(fā)商。機遇優(yōu)質房企投資而言，建議特別關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，只集中匯集市場16只頭部房企上市公司，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢。前十大成份股權重超8成，“保萬招金”權重占比超5成，契合龍頭強者恒強產業(yè)周期趨勢！

　　同時，中證800地產指數成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

　　數據來源：滬深交易所。

　　風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規(guī)則適時調整。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向?；鸸芾砣嗽u估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發(fā)的直接或間接損失負任何責任?；鹜顿Y有風險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構成基金業(yè)績表現的保證，基金投資需謹慎。