在各方力促“保交付”的同時(shí)，作為代建龍頭企業(yè)，綠城管理控股有限公司(09979.HK，以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”)現(xiàn)已介入多個(gè)資方紓困項(xiàng)目。
在7月28日上午舉行的半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層透露，綠城管理已經(jīng)聯(lián)合多家金融機(jī)構(gòu)落地多個(gè)資方代建項(xiàng)目。為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來2-3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，但承接此類項(xiàng)目仍具有一定門檻。
綠城管理董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事郭佳峰向《華夏時(shí)報(bào)》記者等多家媒體及研究機(jī)構(gòu)指出，“現(xiàn)房銷售”短期內(nèi)無法落地：“房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模馬上就壓縮了，地方政府的土地收入大幅減少。在這一兩年里，我估計(jì)不太可能(落地)。”
政府代建業(yè)務(wù)擴(kuò)容
7月28日，“代建第一股”綠城管理公布的中期業(yè)績(jī)顯示，截至2022年6月30日，綠城管理在全國(guó)107座城市布局390個(gè)項(xiàng)目，在管項(xiàng)目數(shù)量同比增加16.8%。
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2022年上半年度綠城管理實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收12.59億元，同比增長(zhǎng)16.4%；實(shí)現(xiàn)毛利6.35億元，較去年同期增長(zhǎng)23.7%；歸母凈利潤(rùn)達(dá)3.61億元，同比增長(zhǎng)33.4%。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流達(dá)3.63億元，較去年同期上漲40.5%。
值得注意的是，2022年上半年，綠城管理新拓代建項(xiàng)目中，來自政府、國(guó)企委托方總建筑面積顯著提升，占比達(dá)62.1%。其中，政府代建業(yè)務(wù)收入占公司總收入比重達(dá)30.3%，且政府代建業(yè)務(wù)收入較去年同期增長(zhǎng)超70%。目前，綠城管理的政府代建業(yè)務(wù)正在不斷創(chuàng)新，上半年，公司新拓多個(gè)軍改房、城市更新、人才租賃住房、青年公寓項(xiàng)目，并在產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、綜合基地、鄰里中心等物業(yè)樣態(tài)繼續(xù)擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，提供多元城市服務(wù)。
在7月28日上午舉行的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城管理執(zhí)行董事、CEO李軍指出，在國(guó)家共同富裕底層邏輯下，面向低收入群體、新市民、年輕人的保障性住房將會(huì)得到更多政策傾斜，政府代建未來市場(chǎng)空間和發(fā)展?jié)摿薮?，參考中?guó)香港公屋和新加坡組屋兩大模式，前者已占香港住房的45%，而由新加坡政府推動(dòng)的組屋在該國(guó)占比已高達(dá)80%。
花旗研報(bào)指出，綠城管理僅20%的收入與房地產(chǎn)銷售直接相關(guān)，同時(shí)政府項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)今年底旗下項(xiàng)目總建筑面積將達(dá)到一億平方米，意味按年增長(zhǎng)18%，同時(shí)預(yù)期至2024年毛利率可提升至48%至51%，凈利潤(rùn)率提升至26%至29%。
業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層還透露出將推進(jìn)收并購的計(jì)劃。李軍稱，今年1月公司收購了熵里，“給我們帶來了比較好的回報(bào)(1.08億元的業(yè)務(wù)收入)，之后我們會(huì)持續(xù)尋找這樣的標(biāo)的物”。今年1月11日，綠城管理發(fā)布公告稱，擬收購浙江熵里建設(shè)管理公司60%股權(quán)，最高代價(jià)6億元。
深入探索各類資方代建業(yè)務(wù)
在業(yè)績(jī)會(huì)上，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到， 2022年至今，綠城管理已攜手多家金融機(jī)構(gòu)落地多個(gè)資方代建項(xiàng)目，深度賦能紓困項(xiàng)目的各階段。
例如，在并購類項(xiàng)目層面，綠城管理與中糧信托合作，已落地原恒大江陰項(xiàng)目；在重組類項(xiàng)目層面，綠城管理攜手債權(quán)方及奧園集團(tuán)，落地奧園廣州云和公館項(xiàng)目；在破產(chǎn)重整類項(xiàng)目層面，綠城管理與破產(chǎn)管理人積極對(duì)接，參與廣西柳州官塘項(xiàng)目重整。
而隨著金融機(jī)構(gòu)向自投、融資領(lǐng)域延伸，綠城管理在項(xiàng)目勾地與融資階段與資方對(duì)接，前置鎖定代建業(yè)務(wù)，目前已與北谷金融落地浙江溫州和義烏兩大項(xiàng)目；同時(shí)，綠城管理與金融類供方戰(zhàn)略合作及設(shè)立公司，批量為有融資需求的項(xiàng)目提供金融撮合服務(wù)，目前已完成與喜神資本、北谷金融、中基城投等機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作簽約。“在這個(gè)領(lǐng)域里，我們現(xiàn)在可以說是領(lǐng)頭羊。”李軍頗具信心地表示。
值得一提的是，綠城管理大力推進(jìn)的“資方代建”與市場(chǎng)同行的“融資代建”并不相同，綠城管理堅(jiān)持以“不出資、不提供征信”為原則，保持輕資產(chǎn)屬性。
管理層判斷，為紓困類項(xiàng)目提供代建服務(wù)將是未來2-3年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。中報(bào)指出，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生新變化，政府服務(wù)外延擴(kuò)展、地方國(guó)企拿地激增、金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)巨大：“這些市場(chǎng)主體日漸占據(jù)房地產(chǎn)投資主導(dǎo)地位，且大多并不擅長(zhǎng)具體項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。擁有主體信用、品牌效益、管理能力和豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的代建企業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇期。”不過，承接此類項(xiàng)目仍具有一定門檻。
而對(duì)當(dāng)下呼聲頗高的“現(xiàn)房銷售”，郭佳峰直言短期內(nèi)難以落地。
其解釋說，房地產(chǎn)商可以說是政府的“土地批發(fā)商”，在開發(fā)建設(shè)中獲得的利潤(rùn)基本是不變的。“預(yù)售制變化到現(xiàn)房制，要么是地價(jià)下來，要么是房?jī)r(jià)上去，開發(fā)商拿的是固定的，就是按照2萬元來說，我們只賺1200元、1300元/平方，所以要么是政府來承擔(dān)，要么是開發(fā)商來承擔(dān)。”郭佳峰表示。
與此同時(shí)，郭佳峰認(rèn)為，“現(xiàn)房制要實(shí)行還有一個(gè)背景，金融背景。它的利率是比較便宜的，比如說只有2%左右的貸款利率，那‘現(xiàn)房’就成立了。像現(xiàn)在利息比較高，在這樣的背景下做現(xiàn)房制，損傷是很厲害的，要么是政府受傷，要么是購房者受傷。”
郭佳峰以施行現(xiàn)房銷售制度的澳大利亞為例，該國(guó)開發(fā)模式是允許開發(fā)商在土地端貸款，比如一塊地10億元，開發(fā)商出4億元，金融機(jī)構(gòu)放貸6億元，開發(fā)期間購房者的買房錢不能動(dòng)，而開發(fā)商地價(jià)款要等到房子蓋完之后才能退，“未來金融機(jī)構(gòu)參與到土地端中可能是房地產(chǎn)的一種發(fā)展趨勢(shì)。”
“按照現(xiàn)在的銷售土地政策，再加上現(xiàn)房銷售，我認(rèn)為有點(diǎn)難，市場(chǎng)規(guī)模馬上就壓縮了，地方政府的土地收入大幅減少，特別是在這一兩年里，我估計(jì)不太可能(落地)。”郭佳峰坦言，盡管政府出臺(tái)許多紓困、支持等政策，但目前在落地端并不明顯，且消費(fèi)端信心欠缺。不過，“目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)L形走勢(shì)，橫端的長(zhǎng)短要看整個(gè)宏觀形勢(shì)和國(guó)家的整體變化，再往下落的可能性也不大。”