“這世界很好，可惜對(duì)我不好。”4月，韓國(guó)已經(jīng)爆出17起全租房詐騙受害人自殺的慘劇。

　　還不起錢(qián)，大量房東緊急出逃

　　2016年歐債危機(jī)蔓延到韓國(guó)出口需求，韓國(guó)將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點(diǎn)。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國(guó)更是將基準(zhǔn)利率降到了0.5%。韓國(guó)房?jī)r(jià)直接飛起。

　　不過(guò)，最近，韓國(guó)房?jī)r(jià)崩了。2022年3月起，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟了數(shù)輪強(qiáng)勢(shì)加息，嚴(yán)重依賴進(jìn)出口貿(mào)易的韓國(guó)為了平抑匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，緊隨其后開(kāi)展同步加息，基準(zhǔn)利率暴力拉升至3.5%，房貸利率更是高達(dá)7%-8%。

　　2021年8月隨著韓國(guó)央行開(kāi)始加息，房?jī)r(jià)開(kāi)啟了崩盤(pán)模式，首爾實(shí)際交易房?jī)r(jià)暴跌25%，部分社區(qū)更是跌了3-4成，跌幅達(dá)歷史之最，成交量也暴跌超7成。

　　據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，韓國(guó)今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價(jià)格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

　　首爾房?jī)r(jià)暴跌30%，部分區(qū)域房?jī)r(jià)跌到40%，成交量更是暴跌70%，銀行斷供數(shù)百萬(wàn)人。大量的房東因還不起錢(qián)，緊急出逃。留下的房客走投無(wú)路。

　　韓國(guó)樓市曾是全球最熱的地區(qū)之一，此前房?jī)r(jià)連漲數(shù)年。過(guò)去5年，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過(guò)40%，首爾更是超過(guò)50%，房?jī)r(jià)一度達(dá)每平方米15萬(wàn)人民幣，僅次于中國(guó)香港。

　　為何暴跌？杠桿游戲

　　這狂熱到狂跌的背后，是一個(gè)有韓國(guó)特色的老故事——杠桿游戲。

　　2016年歐債危機(jī)蔓延到韓國(guó)出口需求，韓國(guó)將基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)至1.25%，成為這輪房地產(chǎn)上行的起點(diǎn)。而2020年疫情的爆發(fā)，韓國(guó)更是將基準(zhǔn)利率降到了0.5%。韓國(guó)房?jī)r(jià)直接飛起。

　　韓國(guó)房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”背后不僅是炒房房東的貪婪、普通民眾的焦慮、海外投資者的煽風(fēng)點(diǎn)火，還有韓國(guó)的特色制度——傳貰（shi，第四聲）房，也叫全租房制度，它讓無(wú)數(shù)人對(duì)加杠桿買(mǎi)房趨之若鶩，為房?jī)r(jià)助漲助跌。

　　全租房制度，就是房客按照房?jī)r(jià)的一定比例（一般在50%-80%左右），給了房東押金，就可以“免費(fèi)”住，不用再交房租。一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。

　　舉例來(lái)說(shuō)，在首爾，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民幣。但是，如果去銀行貸款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

　　說(shuō)它是租房模式，但本質(zhì)上，這是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢(qián)，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。

　　看起來(lái)雙方都受益的政策，其實(shí)隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。房東拿到押金肯定是要去投資，而房地產(chǎn)仍是不二之選，也把房?jī)r(jià)炒了起來(lái)。租客靠著銀行給的貸款可以“首付”押金“免費(fèi)”住房，本以為可以攢點(diǎn)錢(qián)自己買(mǎi)房，但愈發(fā)高的房?jī)r(jià)總是可望不可及，只能繼續(xù)“傳貰”。

　　就在樓市參與者不停加杠桿的基礎(chǔ)上，加息又下了一劑猛藥。2021年8月至2022年7月，韓國(guó)六次加息。隨之，貸款利率上升，買(mǎi)房的人還貸成本有所增加。而那些從銀行貸款租房的人，負(fù)擔(dān)也加重，轉(zhuǎn)向普通的月租房。但當(dāng)租客想退租，向房東要回全部押金時(shí)，很多房東因?yàn)槎际?ldquo;投機(jī)炒房”（拿著A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），無(wú)法退回押金，只能選擇賣(mài)房，賣(mài)房的越來(lái)越多，這樣房?jī)r(jià)就會(huì)越來(lái)越低。大家都搶著賣(mài)，房地產(chǎn)泡沫便開(kāi)始破裂。

　　之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買(mǎi)了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導(dǎo)致數(shù)百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。

　　但這都只是冰山一角。有專(zhuān)家預(yù)計(jì)，韓國(guó)今年還會(huì)發(fā)生更多、規(guī)模更大的傳貰詐騙，預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生1兆八千億元的損失。

　　不僅買(mǎi)房的普通人在杠桿中迷失，韓國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融鏈條也面臨著崩盤(pán)危險(xiǎn)。