“目前的行業(yè)環(huán)境實際上更有利于REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)未來的發(fā)展。因為REITs的應(yīng)用有助于未來房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，并為其提供重要的支持與方向。”

　　3月23日，招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(1503.HK，以下簡稱“招商房托”)舉行2021年度業(yè)績會，招商房托非執(zhí)行董事余志良在會上如此說道。

　　自越秀房地產(chǎn)投資信托基金(0405.HK，以下簡稱“越秀房托”)于3月7日發(fā)布2021年業(yè)績報告后，招商房托也在近日提交了過去一年的成績單。

　　在內(nèi)地REITs尚未對房地產(chǎn)打開大門之際，投資于內(nèi)地物業(yè)的港股招商房托、越秀房托持續(xù)受到市場關(guān)注。

　　據(jù)越秀房托披露，截至2021年末，其在港交所、新加坡交易所上市房產(chǎn)基金中，持有規(guī)模最大的中國資產(chǎn)組合。

　　不過，越秀房托主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良在業(yè)績會上透露，今年暫時沒有新的收并購安排。

　　值得注意的是，日前，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布要聞稱，當(dāng)前，其正會同相關(guān)部委推動保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項目落地。至此，國內(nèi)公募REITs市場規(guī)?；?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容。

　　穩(wěn)步穿越周期之考題

　　3月22日，招商房托發(fā)布公告稱，2021年公司實現(xiàn)收益總額為4.33億元，同比增長16.9%；物業(yè)收入凈額為3.2億元，同比增長16.9%；可分派收入為1.7億元，同比增長4.8%。

　　目前，招商房托旗下共有5個商業(yè)物業(yè)項目，均位于深圳。過去一年，數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期分別實現(xiàn)收益4748.7萬元、5760.4萬元、5275.5萬元；新時代廣場、深圳招商花園城的收益突破億元，分別同比增長918.9萬元至1.43億元、同比增加2876.5萬元至1.32億元。

　　報告期內(nèi)，招商房托的寫字樓平均出租率為86.9%，同比上升4.7個百分點(diǎn)。

　　據(jù)其披露，招商房托管理人——招商置地資管有限公司正在進(jìn)行一項對除科技大廈之外的所有物業(yè)實施資產(chǎn)提升的計劃。目前，各項目的升級改造工程正在進(jìn)行中。

　　值得注意的是，不同于房地產(chǎn)的開發(fā)銷售模式，房托基金的運(yùn)營更加考驗企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力。

　　根據(jù)業(yè)績報告，2021年，招商房托的物業(yè)經(jīng)營開支為1.13億元，物業(yè)管理開支達(dá)5550萬元，占物業(yè)經(jīng)營開支的49.3%(最大比重)；營運(yùn)管理人費(fèi)用及其他稅項分別占物業(yè)經(jīng)營開支的17%及27.3%?？鄢飿I(yè)經(jīng)營開支后，報告期內(nèi)的物業(yè)收益凈額約為3.2億元；公司融資成本為5930萬元。

　　截至2021年12月31日，招商房托的物業(yè)組合市值增加至67.46億元。

　　提及疫情對房托資產(chǎn)升級改造進(jìn)度的影響，招商房托管理層表示，“項目改造目前開展順利。后續(xù)將加強(qiáng)管控并尋求各種辦法，將疫情影響降到最低。”

　　作為另一家房托基金上市公司，2021年，越秀房托實現(xiàn)收入為17.97億元，同比增長2.2%；期末出租率約為92%；物業(yè)收入凈額12.98億元，同比減少1.8%；除稅后溢利6.75億元，同比上漲14.9%；分派總額達(dá)7.98億元，同比增長23%。

　　截至2021年末，越秀房托的管理產(chǎn)權(quán)面積增加至118.33萬平方米，物業(yè)組合市值規(guī)模增至423.95億元。其物業(yè)組合包含位于廣州的白馬大廈、財富廣場等6個項目，以及位于上海的越秀大廈，位于武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心和位于杭州的維多利商務(wù)中心。

　　據(jù)了解，2022年，越秀房托計劃重點(diǎn)投入白馬大廈、城建大廈、維多利廣場、財富廣場、上海越秀大廈和武漢越秀財富中心等項目的資本性改造工程，以此實現(xiàn)物業(yè)保值增值。

　　2021年，越秀房托發(fā)生的融資成本約3.9億元，較2020年減少約1億元。

　　房企海外試水之旅

　　除了港股目前對內(nèi)地物業(yè)的資本性改造，值得注意的是，截至目前，內(nèi)地REITs尚未對房地產(chǎn)打開大門。

　　2021年6月，首批9只公募REITs試點(diǎn)項目在滬深交易所正式上市交易，但也僅限于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

　　不過，對于設(shè)立REITs，部分房企早前就已將其納入考量。

　　2016年上半年，綠地控股集團(tuán)股份有限公司(600606.SH，以下簡稱“綠地控股”)與新加坡榮耀基金合作設(shè)立總值約210億元的REITs，并擬在新加坡證交所主板上市。

　　當(dāng)年9月，綠地控股旗下戰(zhàn)略性金融投資平臺——綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司(以下簡稱“綠地金融”)宣布，正式成立綠地(亞洲)證券公司。

　　綠地金融首席戰(zhàn)略官李想曾公開表示，為了應(yīng)對國內(nèi)REITs的發(fā)展歷程，實現(xiàn)商業(yè)資金的回流，綠地金融選擇“出海”。但截至目前，綠地控股的REITs項目落地進(jìn)展未有相關(guān)消息傳出。

　　不過，其他房企仍在海外試水路上。

　　2021年7月，新城控股集團(tuán)股份有限公司(601155.SH，以下簡稱“新城控股”)發(fā)布公告稱，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，再申請向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。該事項完成后，公司預(yù)計將間接持有上述信托基金51%~55%的信托份額。

　　后續(xù)，新城控股于新加坡設(shè)立的間接控股子公司將作為上述擬設(shè)立信托基金的管理人，于2021年8月1日或之前，向新加坡交易所遞交上市申請表格，以申請批準(zhǔn)該信托基金于新加坡交易所主板上市。

　　事實上，在資產(chǎn)證券化道路上，新城控股此前以吾悅廣場為項目資產(chǎn)，多次嘗試經(jīng)營性物業(yè)貸、CMBS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。但截至目前，亦未有相關(guān)實質(zhì)進(jìn)展消息傳出。

　　國內(nèi)版房托基金啟航

　　已有相關(guān)企業(yè)對于REITs的實踐外，國內(nèi)公募REITs近日也迎來利好聲音。

　　業(yè)績會上，招商房托管理層也表示，“現(xiàn)在我們已經(jīng)看到不少政策法規(guī)積極推動REITs市場的發(fā)展，相信在不久的將來會成為一個趨勢。”

　　3月18日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布的要聞顯示，目前，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展正在進(jìn)行的工作主要有兩個方面，一是正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則；另一方面是抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項目落地。

　　其中，針對擴(kuò)募規(guī)則，證監(jiān)會表示，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性。擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體依托市場機(jī)制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購活動，更好形成投融資良性循環(huán)。

　　目前，證監(jiān)會正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時征求市場意見。

　　同時，證監(jiān)會指出，推進(jìn)保障性租賃住房REITs項目試點(diǎn)，是落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　目前，證監(jiān)會正在會同相關(guān)部委研究推動保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作，盡快推動項目落地。

　　記者注意到，早在2021年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》提出，保障性租賃住房是試點(diǎn)的主要行業(yè)之一，包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目。

　　2022年伊始，就有地方開始跟進(jìn)上述指引。

　　1月30日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(渝府辦發(fā)〔2022〕21號)，提出開展保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，鼓勵銀行、資產(chǎn)管理公司、政府產(chǎn)業(yè)基金、企業(yè)年金參與該市租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售和投資。

　　克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，已有海南省、江西省、福州市、湖南省、無錫市發(fā)文鼓勵發(fā)行保障性租賃住房REITs或申報試點(diǎn)等。

　　北大光華學(xué)院于2019年發(fā)布的《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》顯示，中國存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模超過100萬億元，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可支撐一個萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。

　　與此同時，相關(guān)配套措施逐步落地。

　　今年2月8日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知稱，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

　　事實上，金融機(jī)構(gòu)落地實施加大保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持已有先例。

　　今年1月26日，建設(shè)銀行與保利集團(tuán)簽署合作協(xié)議，雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設(shè)運(yùn)營到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務(wù)模式。