剛剛過去的2021年，深圳寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極的變化。1月6日，仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告顯示，深圳辦公樓市場(chǎng)在TMT與金融雙核驅(qū)動(dòng)和各行業(yè)多層次發(fā)展的基礎(chǔ)下，2021年凈吸納量超130萬平方米，達(dá)2020年的兩倍以上。與此同時(shí)，空置率從去年三季度的高點(diǎn)回落1.0個(gè)百分點(diǎn)至年末的20.3%，同比降低5.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，仲量聯(lián)行認(rèn)為，后疫情時(shí)期催生了無接觸經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，電子商務(wù)、游戲、以及線上服務(wù)等企業(yè)快速擴(kuò)張，行業(yè)巨頭需求顯著。經(jīng)濟(jì)活力的逐步恢復(fù)，加速了以法律咨詢?yōu)榇淼?a data-code="BK1043" data-market="90" target="_blank">專業(yè)服務(wù)企業(yè)迅猛擴(kuò)張。去年一季度凈吸納量保持高位，且租金在經(jīng)歷九個(gè)季度連續(xù)下跌后首度企穩(wěn)，去年二、三季度大面積租賃成交矚目。在需求復(fù)蘇的同時(shí)，寫字樓租金維持低位運(yùn)行，一定程度上緩解了去化壓力。不過，仲量聯(lián)行也指出，受去年下半年出臺(tái)的一系列政策影響，互聯(lián)網(wǎng)、教育和房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控效果初顯，擴(kuò)張逐漸回歸理性。因此，去年四季度凈吸納量與去年一季度基本持平，但與去年三季度相比有較大差距，僅達(dá)到去年三季度的46%。

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2022年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來近180萬平方米的大量新增供應(yīng)入市，主要集中于南山片區(qū)，供過于求的市場(chǎng)現(xiàn)象仍將持續(xù)。在需求回歸理性和平穩(wěn)的增長(zhǎng)趨勢(shì)下，仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰預(yù)計(jì)，深圳甲級(jí)寫字樓空置率將被推高至25%左右的水平。同時(shí)，深圳辦公樓租金水平將繼續(xù)承壓，全市整體租金仍有下探可能。受大量新增供應(yīng)入市和需求主力拉動(dòng)減弱的影響，預(yù)計(jì)2022年新增可租賃的樓宇去化難度增加，去化速度較去年放緩。而不同存量樓宇間分化發(fā)展走勢(shì)明顯，設(shè)施老舊、租戶結(jié)構(gòu)失衡的樓宇在空置率和租金表現(xiàn)上波動(dòng)較大；反之，處于核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，配備更加專業(yè)化的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)，預(yù)期出租率和租金保持平穩(wěn)。

　　對(duì)于大宗交易市場(chǎng)，仲量聯(lián)行認(rèn)為深圳過去一年的房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)發(fā)生了巨大的改變：過往以開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)的深圳房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)，如今已成為以高端金融、高科技為主導(dǎo)成交的自用型市場(chǎng)。與此同時(shí)，辦公樓逐漸成為深圳大宗交易市場(chǎng)的主要類別，占比約70%；從成交的企業(yè)總部注冊(cè)地來看，接近三分之一為注冊(cè)地非深圳企業(yè)，接近三分之一為注冊(cè)地在深圳但無自置辦公樓宇的企業(yè)，企業(yè)成交的區(qū)域集中在南山與羅湖。

　　仲量聯(lián)行深圳投資及資本市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理蔡子杰表示，2022年深圳大宗交易市場(chǎng)將保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，成交的產(chǎn)業(yè)類型會(huì)依然以高端制造業(yè)、高端金融為主。除了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以外，得益于電商爆發(fā)性增長(zhǎng)，在深圳的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目及有條件改造成倉(cāng)儲(chǔ)物流的工業(yè)廠房，將持續(xù)備受國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注。此外，各地方招商引資辦事處、準(zhǔn)上市企業(yè)、國(guó)有控股產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、無自有總部大樓的國(guó)內(nèi)外知名金融機(jī)構(gòu)、獨(dú)角獸或國(guó)家專精特新“小巨人”企業(yè)及國(guó)際制造業(yè)巨頭將會(huì)是2022年大宗交易市場(chǎng)的主力成交參與者。