自去年2月深圳施行二手房參考價以來,全國多地陸續(xù)推行,不過,近期多個城市對二手房參考價或指導(dǎo)價進行調(diào)整。
根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,有13個城市已取消或優(yōu)化二手房參考價政策,其中包括西安、成都、寧波等城市。公開資料顯示,目前仍在嚴格執(zhí)行二手房參考價政策的僅剩上海、深圳兩座城市。
建立二手房參考價體系的初衷是,通過作用于銀行、中介等相關(guān)機構(gòu),將之作為貸款評估價的依據(jù)從而抑制炒作氛圍,引導(dǎo)買賣雙方回歸理性,最終使得二手房市場成交保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
如今隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向平淡,二手房成交已經(jīng)不再火熱,市場普遍預(yù)期二手房參考價機制有望調(diào)整。
在當(dāng)前房地產(chǎn)市場普遍低迷、新房交付存在一定不確定性的氛圍之下,如何提振購房者信心、激活二手房流動性從而傳導(dǎo)至新房市場,成為各地新的課題。
漸行漸遠
西安是近期率先暫停二手房參考價發(fā)布的城市。
2022年7月4日,西安市住建局公開表示,目前暫停發(fā)布參考價,后續(xù)會根據(jù)市場情況不斷優(yōu)化。中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格,也可參照成交參考價掛牌。
在西安之前,已經(jīng)有多地調(diào)整二手房參考價機制。
以成都為例,據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者多方了解,今年年初開始,成都的銀行在對二手房貸款時已按照評估價而非參考價進行放貸,不過公積金貸款仍受指導(dǎo)價影響。
還有一個明顯的變化是,從今年5月10日開始,在成都的房地產(chǎn)交易平臺上,掛牌房源不僅能看到該小區(qū)的指導(dǎo)價,還能顯示出每套房源房東的真實掛牌價以及小區(qū)的掛牌均價;而在成都剛出臺二手房指導(dǎo)價時,掛牌房源價格僅顯示政府指導(dǎo)價。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,截至目前,除上海和深圳外,已有13個城市取消或優(yōu)化二手房參考價這項政策。這13個城市包括:西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫。
實際上,上述在列的城市在二手房參考價的執(zhí)行上,就松緊有別。
以廣州為例,雖然在去年9月二手房參考價發(fā)布之初,官方要求以二手住房交易涉及的相關(guān)機構(gòu),應(yīng)將交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的考量依據(jù)之一,在相關(guān)業(yè)務(wù)開展過程中作為重要參考,但銀行是否以二手房參考價作為標準一直未有明文要求。
因此,從去年11月開始,廣州部分銀行就已經(jīng)開始以二手房的真實成交價作為發(fā)放貸款的依據(jù)。
除此以外,溫州、合肥等城市在發(fā)布建立二手房參考價機制后,也并未出臺過相關(guān)的實施細則,二手房參考價機制存在感已經(jīng)趨弱。
復(fù)蘇待望
二手房參考價機制逐漸調(diào)整的核心原因是,二手房成交已經(jīng)逐漸回歸理性。此外,在新房受到不確定性的影響下,二手房成為了不少購房者的首選,在合理的購房需求被支持的基調(diào)下,二手房的流動性也亟待被激活。
以深圳為例,樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2021年10月份開始,成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減,直至2022年6月,占比僅17%。而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間,可見市面上半數(shù)成交房源基本都能“按參考價賣”,這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手樓市的大趨勢。
此外,深圳二手房成交套數(shù)也一直處于低位,根據(jù)深圳官方平臺數(shù)據(jù),2022年7月,深圳全市二手商品住宅成交面積19.89萬平方米,成交套數(shù)為2039套,同比下降0.16%,環(huán)比6月2241套下跌9%,延續(xù)6月環(huán)比成交下滑態(tài)勢。
廣州今年7月的市場表現(xiàn)也顯示,二手房成交在短暫沖高之后,又有回落趨勢。
根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù),2022年7月(1-26日),廣州二手中介網(wǎng)簽量為1352宗,環(huán)比6月同期微跌22.6%,未能憑借上半年勢頭乘勢而上。
一位廣州房企人士在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示,“今年一直在等。本來以為4月開始會好一些,但不是很明顯,其實市場也就6月起來了一下,但是7月表現(xiàn)又比較一般了。”
這其中的例外是成都。
2022年7月,成都二手住宅成交17296套,環(huán)比增長3.6%,同比暴增386.1%,創(chuàng)下2012年1月以來的最高月度成交記錄。
成都能夠創(chuàng)下記錄的原因是政策面的提振以及二手房價格優(yōu)勢所共同推動的結(jié)果。
易居研究院分析認為,成都能夠創(chuàng)下新高源于5月成都新政“二連發(fā)”給市場釋放了積極信號;另外新房紅盤減少后,近期成都同地段二手房價格比新房更具優(yōu)勢,使得部分需求轉(zhuǎn)移二手房市場。
需要提醒的是,與二手房成交量上行并行的是,成都二手房掛牌量也同步創(chuàng)下了新高。根據(jù)貝殼App顯示數(shù)據(jù),成都二手房掛牌量約18萬套,居于全國前列,因而市場熱度能否保持,值得觀察。
一位熟悉成都當(dāng)?shù)厥袌龅娜耸扛嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者,“今年6月是很熱的,7月成交也還不錯,但總體上這種趨勢也還不太明朗。今年前面幾個月,也就一個月收成比較好,就是6月。”
此種背景下,借助二手房的良好勢頭提振購房者信心,被市場寄予希望。市場也普遍認為二手房能夠早于新房先一步復(fù)蘇??硕鹪诮诘囊环?a target="_blank">研報中就指出,未來一段時間內(nèi),二手房市場仍將保持較為強勁的復(fù)蘇勢頭,核心城市二手房市場或?qū)⑾扔谛路哭D(zhuǎn)暖。
克而瑞分析其原因在于,二手房所見即所得,不存在交付風(fēng)險;此外,一二手房倒掛價差逐漸縮小,“打新”吸引力在下降。
克而瑞指出,指導(dǎo)價調(diào)整信號效應(yīng)持續(xù)釋放,是二手房市場持續(xù)復(fù)蘇的助推劑。同時,基于一二手房聯(lián)動效應(yīng),二手房流動性率先修復(fù),置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場流動性、活躍度提升,也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。