過(guò)去一年間，物管市場(chǎng)波瀾壯闊，并購(gòu)規(guī)模創(chuàng)歷史新高。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)管理行業(yè)并購(gòu)交易金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約243%，其中不乏百億級(jí)并購(gòu)。

　　“大魚(yú)吃大魚(yú)”成為新趨勢(shì)，而頭部物企高速擴(kuò)張的另一面，則是流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題的房企整售物業(yè)斷臂求生，一時(shí)間，“資金困難，先賣物業(yè)”此起彼伏。

　　物業(yè)資本市場(chǎng)方面，呈現(xiàn)出截然不同的上下半場(chǎng)，上半年火熱、下半年降溫，物企上市之路開(kāi)始坎坷、股價(jià)明顯回調(diào)、PE倍數(shù)腰斬、市盈率下降。

　　2021年底，以行業(yè)巨頭萬(wàn)物云延宕多年終于宣布上市結(jié)尾，2022開(kāi)年，以“尖子生”龍湖智創(chuàng)生活分拆赴港上市再開(kāi)一局，行業(yè)內(nèi)最后的“大魚(yú)”走入資本市場(chǎng)，但物業(yè)估值已經(jīng)走下神壇，頂峰之后，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的想象力快速消退。

　　行業(yè)集中度進(jìn)一步提升之后馬太效應(yīng)凸顯，這一年，是物業(yè)的黃金發(fā)展期，還是進(jìn)入新藍(lán)海之前的鏖戰(zhàn)？經(jīng)過(guò)大洗牌之后的物業(yè)市場(chǎng)，未來(lái)還有哪些機(jī)會(huì)？

　　并購(gòu)空前

　　2021年9月，碧桂園服務(wù)接連發(fā)出公告，擬以100億元收購(gòu)富力物業(yè)、以33億元收購(gòu)“物業(yè)第一股”彩生活的部分核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)，大手筆并購(gòu)業(yè)界矚目，新增合約面積更是“一騎絕塵”。

　　而就在上半年，碧桂園服務(wù)剛以54.32億元將藍(lán)光嘉寶收入囊中，三筆并購(gòu)代價(jià)總計(jì)187.32億元，令碧桂園服務(wù)成為物業(yè)行業(yè)全年最大的“并購(gòu)?fù)?rdquo;。

　　碧桂園服務(wù)的大肆收購(gòu)只是行業(yè)的一個(gè)切面。中指研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)77宗，涉及并購(gòu)方36家物業(yè)企業(yè)，交易金額約362.5億元?jiǎng)?chuàng)新高，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約243%，且大額交易多發(fā)，并購(gòu)主體以上市企業(yè)為主。

　　克而瑞物管研究院通過(guò)對(duì)市場(chǎng)公開(kāi)披露信息監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，加上非上市物企的收并購(gòu)，2021年物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購(gòu)案涉及金額已超過(guò)400億元，這個(gè)數(shù)值是2020年的四倍。

　　分析并購(gòu)熱潮可以發(fā)現(xiàn)，不同于以往“大魚(yú)吃小魚(yú)”的傳統(tǒng)邏輯，2021年物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)“大魚(yú)吃大魚(yú)”頻繁發(fā)生，除了上述碧桂園的三筆收購(gòu)案，宣布上市前的龍湖智慧服務(wù)也相繼收購(gòu)億達(dá)物業(yè)全部股權(quán)、收購(gòu)楷林商務(wù)服務(wù)、收購(gòu)美好幸福物業(yè)、向九龍倉(cāng)集團(tuán)收購(gòu)其旗下中國(guó)內(nèi)地部分物管企業(yè)100%股權(quán)等。

　　萬(wàn)物云也在積極擴(kuò)圍，相繼收購(gòu)三盛集團(tuán)旗下的伯恩物業(yè)，并以換股方式招攬陽(yáng)光城旗下物業(yè)公司陽(yáng)光智博，其中，伯恩物業(yè)是福建地區(qū)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)之一，管理面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米。

　　克而瑞物管認(rèn)為，“大魚(yú)吃大魚(yú)”現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要是由于今年受地產(chǎn)融資政策收緊的影響，現(xiàn)金流極度緊張的房企為緩解流動(dòng)性壓力，選擇出售旗下物企，由此引發(fā)行業(yè)多項(xiàng)重大收并購(gòu)。

　　“民企資金鏈空前緊張之下，不得不出售資產(chǎn)償債。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“相比土地和在建商品房項(xiàng)目，估值高、有‘現(xiàn)金流奶牛’之稱的物業(yè)，正是最佳的出售對(duì)象。”

　　藍(lán)光嘉寶、富力物業(yè)、彩生活鄰里樂(lè)、三盛旗下伯恩物業(yè)、陽(yáng)光城旗下陽(yáng)光智博都是典型的“售出物業(yè)救開(kāi)發(fā)主業(yè)”的案例。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園服務(wù)、合景悠活、萬(wàn)物云2021年并購(gòu)面積超過(guò)1億平方米。

　　但這種情況下的大規(guī)模收并購(gòu)并不是良性循環(huán)，正如萬(wàn)物云CEO朱保全所說(shuō)的那樣，“過(guò)去兩年物業(yè)成香餑餑、成了未來(lái)，現(xiàn)在地產(chǎn)不行，大家就把‘未來(lái)’給賣了。”

　　朱保全認(rèn)為，高額的收并購(gòu)其實(shí)會(huì)帶來(lái)隱憂。“今天的物業(yè)行業(yè)買賣價(jià)格很高，動(dòng)輒幾十億上百億，但是這些錢，某種意義上并沒(méi)有流到業(yè)主，而是在股東之間在進(jìn)行轉(zhuǎn)賬。”

　　“如果在資本對(duì)賭之下，我的公司賣給你，買我的人一定會(huì)談未來(lái)幾年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率。對(duì)于我來(lái)說(shuō)，一定是賺錢是第一位的，在這個(gè)時(shí)候，我有可能就會(huì)能省則省，但是這恰恰是對(duì)整個(gè)資產(chǎn)最嚴(yán)重的踐踏。” 朱保全說(shuō)。

　　近期以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的并購(gòu)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷，不僅表現(xiàn)為當(dāng)前并購(gòu)數(shù)量減少，也表現(xiàn)為并購(gòu)定價(jià)趨于理性。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年物業(yè)并購(gòu)標(biāo)的估值水平在7.45倍到26.9倍之間，相比2020年的平均估值水平下降約20%。

　　“并購(gòu)市場(chǎng)的降溫晚于二級(jí)市場(chǎng)估值的下降，但降溫仍是趨勢(shì)。”中信證券指出，物業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)的降溫是對(duì)盲目追求物業(yè)管理權(quán)行為的警示。

　　資本趨冷

　　2021年底和2022年初，萬(wàn)物云與龍湖智創(chuàng)生活的上市節(jié)點(diǎn)并非情理之中，畢竟物企的上市熱潮已經(jīng)褪去，各項(xiàng)數(shù)據(jù)都在下滑。

　　克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年物企上市熱情持續(xù)火熱，行業(yè)迎來(lái)企業(yè)集中遞表期，有28家物業(yè)企業(yè)遞表時(shí)間集中在上半年。

　　而把時(shí)間拉長(zhǎng)到全年，數(shù)據(jù)并沒(méi)有以高速的態(tài)勢(shì)遞升。截至2021年12月31日，物業(yè)行業(yè)全年新交表企業(yè)累計(jì)34家，雖然總數(shù)量明顯高于2019年的9家和2020年的19家，為迄今年度遞表企業(yè)數(shù)之最，但下半年僅有6家，資本市場(chǎng)遇冷，預(yù)期的上市高峰并未到來(lái)，物企上市進(jìn)程受挫。

　　實(shí)際計(jì)算下來(lái)，年內(nèi)新增實(shí)現(xiàn)上市的物企共14家，較2020年還減少4家。

　　遞表物企中，中南服務(wù)、祥生活服務(wù)和中梁百悅智佳在歷經(jīng)二次遞表后，通過(guò)聆訊而后續(xù)進(jìn)展不明，目前祥生活服務(wù)聆訊資料已呈失效狀態(tài)，并表示將暫緩上市。

　　除了上市轉(zhuǎn)冷，上市物企的估值也出現(xiàn)大幅調(diào)整，中信證券指出，當(dāng)前市值排名前十的上市物管公司，在過(guò)去六個(gè)月市值合計(jì)縮水41%，其中跌幅最大的達(dá)到72%。

　　股價(jià)方面，克而瑞物管表示，截至2021年末，上市物企下跌23.69%，其中港股通物企下跌29.09%，恒生物業(yè)服務(wù)和管理指數(shù)下跌46.74%，物業(yè)股板塊的整體表現(xiàn)劣于大盤指數(shù)。

　　“今年上市的物企市盈率明顯回落，市盈率基本上在10倍至20倍。”克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，此前物企上市即獲得30倍乃至40倍市盈率的現(xiàn)象已經(jīng)成為過(guò)去，2020年末，物業(yè)板塊平均PE為36.9倍，而目前物業(yè)板塊市值均值僅為17.5倍，相較2020年降幅52.6%。

　　物企估值大滑坡，克而瑞物管認(rèn)為主要原因有兩個(gè)方面，一是隨著上市物企的增多，在其稀缺性減弱的同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)知越來(lái)越充分，市場(chǎng)回歸理性；二是由于目前多數(shù)地產(chǎn)背景的物企對(duì)于母公司的依賴度仍然較高，受地產(chǎn)母公司業(yè)績(jī)下滑影響，業(yè)績(jī)的不確定性增加，也造成了其估值下滑。

　　因此，如何增厚估值，擴(kuò)大想象空間，也成為物企發(fā)力的重要方面。

　　其中，追求“科技”屬性的兩大代表企業(yè)——萬(wàn)物云和龍湖智創(chuàng)生活均在科技方面投入了大量成本，以期減少這個(gè)行業(yè)的人力成本，打造出新的盈利模型。但目前為止，兩家待上市的標(biāo)桿物企中，“科技”支撐起的業(yè)務(wù)成色依然未能擺脫物業(yè)服務(wù)底色。

　　此外，物企拓展業(yè)務(wù)邊界的趨勢(shì)更加明顯。中指研究院表示，非住宅業(yè)態(tài)已成為企業(yè)新增拓展的重要方向，不斷延伸至商辦、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅業(yè)態(tài)及城市服務(wù)等領(lǐng)域。

　　馬太效應(yīng)凸顯

　　大洗牌之后的物業(yè)行業(yè)，集中度進(jìn)一步提升，市場(chǎng)分化加劇。

　　中指研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2021年TOP10物企以在管面積計(jì)的市場(chǎng)份額由2020年的10.17%提升至16.1%，且百?gòu)?qiáng)企業(yè)由2020年的49.7%提升至52.1%，首次實(shí)現(xiàn)占比過(guò)半。

　　從具體企業(yè)來(lái)看，規(guī)模最大的碧桂園服務(wù)，在管面積已達(dá)6.44億平方米，而規(guī)模最小的興業(yè)物聯(lián)僅有在管面積約360萬(wàn)平方米，前者是后者的約179倍。44家港股上市企業(yè)的在管面積均值為1.14億平方米，處于均值以上的企業(yè)共有14家，均值以下的企業(yè)共有30家，頭部企業(yè)的優(yōu)勢(shì)明顯。

　　中指研究院梳理財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2021年上半年，港股上市公司在管規(guī)模TOP5的管理面積均值為4.6億平方米，TOP5-10的在管面積均值約2.1億平方米，TOP11-20的在管面積均值約1.0億平方米，TOP21-30和TOP31-40在管面積均值分別為0.4和0.2億平方米。

　　中指研究院預(yù)計(jì)，未來(lái)收并購(gòu)市場(chǎng)“大魚(yú)吃大魚(yú)”的現(xiàn)象仍將發(fā)生，行業(yè)未來(lái)集中度將進(jìn)一步提升，同時(shí)市場(chǎng)分化也將加劇，行業(yè)整體呈現(xiàn)出一種“長(zhǎng)尾效應(yīng)”，頭部企業(yè)憑借突出的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，贏得更高的市場(chǎng)認(rèn)可和期待。

　　克而瑞物管的觀點(diǎn)與之一致，認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物管行業(yè)并購(gòu)仍會(huì)進(jìn)一步加劇，行業(yè)馬太效應(yīng)將愈發(fā)凸顯。

　　“2021年年底恰是中小物管公司實(shí)控人和股東覺(jué)醒的時(shí)間點(diǎn)。”中信證券表示，物業(yè)市場(chǎng)可能會(huì)沿著“冷卻——較低價(jià)格成交——達(dá)到新均衡”的路線發(fā)展，預(yù)計(jì)2022年仍會(huì)出現(xiàn)活躍的并購(gòu)交易，只要競(jìng)爭(zhēng)仍然存在、規(guī)模經(jīng)濟(jì)存在，行業(yè)并購(gòu)就會(huì)迎接新的高潮。

　　新的宏觀環(huán)境也為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。李宇嘉認(rèn)為，快速建設(shè)時(shí)代結(jié)束了，進(jìn)入存量管理時(shí)代，能夠把物業(yè)管好的企業(yè)，就能獲得最廣大業(yè)主的現(xiàn)金投票，盡管現(xiàn)在物業(yè)盈利能力不高，但未來(lái)的盈利能力將會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。