中新經緯12月6日電 題：“北上廣深”二手房交易回暖，年底樓市怎樣看？

　　作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

 李宇嘉李宇嘉
　　11月份，一線城市二手住房呈現(xiàn)集體反彈。“北上廣深”四地二手房成交量較10月份均有所上漲。具體來看，根據北京市住建委公布的網簽數據，11月份，北京二手住宅網簽量為12545套，環(huán)比增長17.8%，同比增長16.7%。深圳市住建局披露，深圳全市二手住宅成交3133套，環(huán)比上漲12.9%，同比大幅攀升44.5%，創(chuàng)下7個月以來新高。廣州市房地產中介行業(yè)協(xié)會公布數據（10月26日至11月25日）顯示，廣州市二手住宅整體網簽共10182宗，環(huán)比增長8.77%，同比增幅達到83.69%。另據網上房地產網簽更新數據，上海11月份二手房合計成交16173套，環(huán)比上漲7.12%。

　　一線城市二手房交易量回升，背后有哪些因素？筆者認為，一是，業(yè)主降價賣房。從70個大中城市來看，10月份一線城市二手住房價格指數環(huán)比下跌0.8%，為9月份止跌反彈后再次下跌，而且跌幅比二線、三線城市分別高出0.3、0.2個百分點。這也意味著一線城市的業(yè)主再次開啟降價賣房。比如，據廣州中原發(fā)展研究部統(tǒng)計，11月廣州市二手住宅網簽均價為29221元/平方米，環(huán)比下降2.2%；中原業(yè)主報價指數基本穩(wěn)定在21%—23%左右的低位水平，樓盤平均價格下調幅度為2.5%。樂有家研究中心數據顯示，11月深圳二手房成交價低于指導價占比達到78%，較10月提升7個百分點。

　　一線城市業(yè)主降價賣房的背后，首先是8至9月份“認房不認貸”、放松限購等政策，讓部分業(yè)主認為是出貨或者換房的機會。出貨或換房要在短期內實現(xiàn)，就需要降價，而且要降到低于市場價的水平。其次，需求端上“金九銀十”依然較為黯淡，并未帶動交易，讓前期對于“政策出臺后市場將回升”的預期轉弱，導致掛牌和降價賣房的群體增加。再次，部分地區(qū)放松限購、增值稅免征期“5改2”等政策，和為子女入學提前購房等需求，促成了二手房年底翹尾小高潮。最后，一線城市11月新房推售以中心區(qū)高價單位為主，在市場情緒較弱、剛需和改善主導的情況下，新房供需錯配，導致價格梯度合理的二手住房更受歡迎。

　　二是，前期新房和二手房價格倒掛，導致新房受歡迎，二手房疲弱。下半年以來，隨著二手房業(yè)主開始持續(xù)降價，新房和二手房價格倒掛優(yōu)勢削弱，同時業(yè)主對于倒掛盤的選擇傾向也在弱化，都認為這種倒掛產生的“買到即賺到”的現(xiàn)象是假象或不可持續(xù)，因為二者價格都在下跌，二手房跌價快意味著新房價格優(yōu)勢是短暫的。


　　三是，二手房在價格段、面積段、區(qū)域段分布更加均衡，梯度合理，剛好匹配弱勢下剛需、換房需求等合理購房主導的局面。2022年開始，土地出讓回歸中心區(qū)，新房則呈現(xiàn)大戶型化、豪宅化，高端商品房需求開始走弱，新房供給端對需求的匹配性下降。

　　那么，該怎樣看待年底市場？首先，新增供地主要在中心區(qū)，偏向高價改善的樓盤，在需求較為疲弱、持續(xù)降價弱化預期的情況下，供需錯配的局面依舊存在，剛需和改善對房價越來越敏感，更加偏向于二手住房，年底新房市場或繼續(xù)低位徘徊。其次，存量房足夠大且價格梯度合理，也為剛需和改善循環(huán)創(chuàng)造條件，但房地產基本面并未完全好轉的情況下，需求釋放很容易出現(xiàn)短期回升后再次下滑的情況。再次，降價、入學帶動的需求具有短期性。業(yè)主的超低價房源在減少，同時，低價盤源消化后，后續(xù)價格下跌有限，供需兩端可能會在低位盤整。總之，樓市進一步的行情，或寄希望于2024年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應等來綜合判斷，但季節(jié)性回