來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道


　　作 者丨張欣

　　編 輯丨張銘心

　　圖 源丨圖蟲(chóng)

　　近期，六大國(guó)有銀行陸續(xù)召開(kāi)房企座談會(huì)，積極表態(tài)支持房企融資。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，今年幾場(chǎng)與房地產(chǎn)融資相關(guān)的重要會(huì)議，以及六場(chǎng)銀企座談會(huì)內(nèi)容，關(guān)鍵都在于“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”“對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸”。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，銀行的表態(tài)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期與信心回暖有一定幫助，但化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的根本在于恢復(fù)房企自身造血能力——銷售回款。相關(guān)專家提示，雖然政策提出要一視同仁滿足各類房企融資，但對(duì)于“三條紅線”（剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1）之內(nèi)的房企，銀行仍要以風(fēng)控為最低標(biāo)準(zhǔn)，慎重考慮其融資后的償還能力。

　　六大國(guó)有銀行積極表態(tài)

　　近期，各家銀行積極響應(yīng)中央金融工作會(huì)議精神，落實(shí)國(guó)家相關(guān)部門政策要求，召開(kāi)房企座談會(huì)。截至發(fā)稿，六大國(guó)有銀行均召開(kāi)了相關(guān)座談會(huì)，聽(tīng)取房企融資訴求，改善房企融資環(huán)境。

　　11月21日、22日，農(nóng)業(yè)銀行分別與萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、朱孟依家族集團(tuán)等企業(yè)高管進(jìn)行業(yè)務(wù)座談；11月24日，建設(shè)銀行與龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、新城控股等6家房企召開(kāi)座談會(huì)；11月27日，交通銀行與萬(wàn)科集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)等15家房企召開(kāi)座談會(huì)。

　　11月30日晚，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，工商銀行積極對(duì)接多家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，以一對(duì)一等形式進(jìn)行交流；12月4日，中國(guó)銀行發(fā)布消息稱，近期集團(tuán)高管積極走訪綠城集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)等多家混合所有制及民營(yíng)房企進(jìn)行一對(duì)一交流。同日，郵儲(chǔ)銀行表示，近期通過(guò)一對(duì)一座談形式與八家房企深入交流。

　　梳理六大國(guó)有銀行座談會(huì)的交流內(nèi)容可見(jiàn)，房企對(duì)融資需求表達(dá)出一定的期待，各家銀行也表達(dá)了對(duì)房企合理融資需求的支持。

（六大國(guó)有銀行召開(kāi)房企座談會(huì)相關(guān)內(nèi)容， 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道依據(jù)采訪和公開(kāi)資料整理）（六大國(guó)有銀行召開(kāi)房企座談會(huì)相關(guān)內(nèi)容， 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道依據(jù)采訪和公開(kāi)資料整理）
　　其中，中國(guó)銀行走訪交流顯示，目前房企普遍表達(dá)了對(duì)新增投資項(xiàng)目貸款額度保障的關(guān)注，同時(shí)各家房企表示持有各類商業(yè)物業(yè)，迫切希望能快速、足額地利用此類資產(chǎn)獲取資金用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)。對(duì)此，中國(guó)銀行表示對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，并在業(yè)內(nèi)首推經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款產(chǎn)品，有效支持房地產(chǎn)企業(yè)利用自持物業(yè)資產(chǎn)獲取資金，截至目前余額達(dá)1500余億元。

　　建設(shè)銀行銀企座談會(huì)上，有房企代表認(rèn)為，目前面臨階段性困難、流動(dòng)性緊張，市場(chǎng)預(yù)期有待進(jìn)一步穩(wěn)定，下一步關(guān)鍵在于提升精細(xì)化管理水平和產(chǎn)品力。建設(shè)銀行表示，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，將加大境內(nèi)外聯(lián)動(dòng)服務(wù)和母子協(xié)同力度，通過(guò)授信支持、投行服務(wù)、債券投資、展期和調(diào)整還款安排等全方位金融服務(wù)幫助企業(yè)改善流動(dòng)性，助力房企穿越周期，做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　交通銀行銀企座談會(huì)上，參會(huì)房企就授信額度、債券發(fā)行與投資、“三大工程”等具體需求與合作點(diǎn)進(jìn)行溝通交流。交通銀行方面承諾，一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資，以三專和兩重的“3+2”機(jī)制，做好對(duì)公領(lǐng)域房企金融支持服務(wù)。其中，“三專”包括建立工作專班、創(chuàng)設(shè)專屬審批通道、實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債表改善專項(xiàng)計(jì)劃；“兩重”指一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資和推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

　　工商銀行和房企重點(diǎn)深入探討了“保交樓”、化風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，表示將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、銀團(tuán)貸款及債券承銷與投資等方面加大資源投入，支持房企各周期多維度合理融資需求。同時(shí)，對(duì)非國(guó)有房企，從優(yōu)化信貸政策、加快審批放款、明確盡職免責(zé)等方面入手，建立完善“敢貸、愿貸、能貸、會(huì)貸”的長(zhǎng)效機(jī)制，持續(xù)提升對(duì)非國(guó)有房企的服務(wù)質(zhì)效及支持力度。 

　　助力化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

　　今年以來(lái)，房企融資需求更加迫切。10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，明確提出要堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房企不惜貸、抽貸、斷貸；同時(shí)支持民營(yíng)房企發(fā)債融資，支持房企通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資；堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組；要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　11月27日，央行、金融監(jiān)管總局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措 助力民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》，提出支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的25條具體舉措。該文件明確提出，抓好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等政策落實(shí)落地，保持信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，合理滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)金融需求。鼓勵(lì)主辦銀行和銀團(tuán)貸款牽頭銀行積極發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，對(duì)暫時(shí)遇到困難但產(chǎn)品有市場(chǎng)、項(xiàng)目有發(fā)展前景、技術(shù)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的民營(yíng)企業(yè)，按市場(chǎng)化原則提前對(duì)接接續(xù)融資需求，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸。

　　12月4日，中國(guó)人民銀行黨委書記、行長(zhǎng)潘功勝在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章指出，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。為保障性住房等“三大工程”建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本資金支持，完善住房租賃金融政策體系，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　從上述內(nèi)容可知，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”成為關(guān)鍵所在。

　　一位資深房企融資人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，從實(shí)際操作來(lái)看，“一視同仁”地滿足不同房企融資需求有些困難，國(guó)有和民營(yíng)房企在信用背書環(huán)節(jié)存在差異，因此二者擔(dān)保增信措施等也有所區(qū)別。目前處于“三條紅線”之外的房企，無(wú)論是國(guó)有還是民營(yíng)，只要其基本面尚可，就能夠給予合理融資支持。但對(duì)于“三條紅線”之內(nèi)的房企，銀行仍要以風(fēng)控為最低標(biāo)準(zhǔn)，慎重考慮其融資后的償還能力。

　　國(guó)海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，銀行的這類表態(tài)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期與信心回暖有一定幫助，恢復(fù)融資是第一步，真正脫困還需要房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，“只有房企‘銷售回款’的自主造血能力恢復(fù)，其才能真正脫困。”


　　對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的核心，前述資深房企融資人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，主要還在于房地產(chǎn)下游市場(chǎng)需求疲軟，銷售資金回籠困難。資金回籠困難使得房企在融資拿地、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)銷售等周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)無(wú)法形成有效閉環(huán)，從而出現(xiàn)巨量現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)缺口，這讓金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心后期房企無(wú)法按時(shí)償還借款，因此金融機(jī)構(gòu)不斷提高增信措施、借款利率、還款措施等借款限制條件，最終令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資形成了不可避免的困局。該人士認(rèn)為，當(dāng)前解決房企困局的本質(zhì)在于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，市場(chǎng)上加快存量去化節(jié)奏，同時(shí)在政策上引導(dǎo)大眾購(gòu)房預(yù)期。

　　“化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在金融，徹底化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)還要靠銷售。”夏磊亦表示，健康的銷售回款和融資是房地產(chǎn)行業(yè)必不可少的兩翼。目前房地產(chǎn)銷售還比較疲軟，主要是購(gòu)房者信心不足，項(xiàng)目去化存在一定困難。房企回款較難即會(huì)影響其后續(xù)償債能力，因此房地產(chǎn)行業(yè)亟待形成從銷售到債務(wù)化解的良性循環(huán)。