靴子終于落地。

　　8月31日下午8時(shí)許，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布最新通知，調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策，其中，首套住房商貸最低首付款不低于20%，二套住房商貸最低首付款不低于30%。

　　本次降低首付的力度可謂多年未有；此外，房貸利率也將進(jìn)行較大力度的優(yōu)化調(diào)整，包括降低存量房貸利率。

　　這一政策組合拳可謂擲地有聲，本次出臺(tái)樓市新政，有何深意？樓市會(huì)迎來(lái)什么變化？

　　首付比例幾乎降至歷史下限

　　8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中主要有四條內(nèi)容。

　　第一條是對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　這一新政即為首套房首付20%、二套房首付30%，近十年前，這一政策曾出臺(tái)過(guò)，其后多年，首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房貸政策在全國(guó)層面長(zhǎng)期執(zhí)行，部分城市有所加碼，二套房首付比例要求更高。

　　以一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子為例，此前首套房首付需要60萬(wàn)元，而按照最新政策，首付只需要40萬(wàn)元，首付資金低了很多；而如果是二套房，此前首付需要80萬(wàn)，部分城市需要120萬(wàn)元，而如今只需要60萬(wàn)，購(gòu)房門(mén)檻大為降低。

　　對(duì)此，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，從首付比例來(lái)看，不論是首套房還是二套房，其最低首付比例幾乎已經(jīng)降至歷史下限，這將能顯著降低購(gòu)房門(mén)檻，凸顯了政策面保剛需、促改善、穩(wěn)市場(chǎng)的用意。

　　第二條是首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

　　即首套房利率政策不變，目前五年期以上LPR為4.2%，部分城市執(zhí)行的是下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)、再優(yōu)惠15個(gè)左右基點(diǎn)的政策，其房貸利率為3.85%甚至更低，比如鄭州、福州的首套房貸利率已調(diào)至3.7%左右。

　　而對(duì)于二套房貸款利率，此前多個(gè)城市執(zhí)行的是上調(diào)50—90個(gè)基點(diǎn)，實(shí)際二套房貸利率為4.7—5.1%，根據(jù)此次最新政策，二套房上浮基點(diǎn)不低于20個(gè)基點(diǎn)即可，這無(wú)疑賦予了下調(diào)二套房貸利率上浮基點(diǎn)的空間。

　　第三、四條規(guī)定，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定各城市首套和二套住房商貸最低首付款比例和利率下限；各大銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)據(jù)此首付比例和利率下限，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

　　中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)在于，一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限——即不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商貸最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。

　　曹晶晶表示，此次金融監(jiān)管部門(mén)打開(kāi)了首付比例和利率下調(diào)的空間，根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)和金融監(jiān)管部門(mén)的這一要求，首套房首付20%、二套房首付30%的新政將會(huì)逐步落地，二套房貸利率也將下調(diào)，尤其是由于當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)下行壓力較大，因此預(yù)計(jì)二線城市將很快調(diào)整至下限水平等，從政策調(diào)整力度看，本次樓市新政具有較高的含金量。

　　樓市仍處于下行期

　　今年以來(lái)，樓市曾在5、6月份有所回升，但進(jìn)入下半年，樓市多個(gè)指標(biāo)均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

　　1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬(wàn)平方米，同比下降6.8%。房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米，下降24.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積41546萬(wàn)平方米，下降25%。

　　與此同時(shí)，樓市成交量?jī)r(jià)也出現(xiàn)下滑，1—7月份，商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%。尤其是，今年上半年商品房銷(xiāo)售額連續(xù)多月保持同比正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但7月份以來(lái)，前7個(gè)月商品房銷(xiāo)售額70450億元，下降1.5%。

　　7月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有20個(gè)和6個(gè)，比上月分別減少11個(gè)和1個(gè)；同比上漲城市分別有26個(gè)和5個(gè)，比上月均減少1個(gè)。

　　對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶表示，2023年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。

　　“目前市場(chǎng)顯然是跌過(guò)頭了，”8月31日，在萬(wàn)科2023年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，市場(chǎng)低迷持續(xù)了一段時(shí)間，市場(chǎng)情緒已經(jīng)受到影響，容易出現(xiàn)各種“過(guò)度反應(yīng)”。

　　他表示，以新開(kāi)工數(shù)來(lái)看，2021年新開(kāi)工數(shù)下降11%，2022年新開(kāi)工量下降40%，今年上半年繼續(xù)下降約25%。如果以2020年作為基數(shù)，新開(kāi)工數(shù)已經(jīng)整體下降約60%，回到了2006年的水平。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華向中國(guó)新聞周刊表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)較多且連接面廣，比如爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)爆雷風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、斷供風(fēng)險(xiǎn)等，都屬于非常棘手的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)一旦觸發(fā)，容易直接聯(lián)接金融體系和地方財(cái)政。因而，房地產(chǎn)相對(duì)更容易率先引發(fā)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　鄒琳華認(rèn)為，與日本房地產(chǎn)泡沫期相比，我國(guó)仍處于城市化階段，人均收入和生活水平離發(fā)達(dá)國(guó)家還在差距，存在一定規(guī)模潛在的剛性和改善性住房需求。只要政策及時(shí)妥當(dāng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更為可控。但如果房?jī)r(jià)在內(nèi)外部因素的綜合作用下持續(xù)下滑且無(wú)有效抑制手段，這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也容易被觸發(fā)。由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)連接面廣，抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的蔓延，就需要付出更大成本。

　　中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，7月24日中央政治局會(huì)議明確，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。根據(jù)部署，此次對(duì)現(xiàn)行差別化住房信貸政策進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

　　樓市會(huì)怎樣走？

　　鄒琳華表示，為了及時(shí)有效應(yīng)對(duì)周期性、結(jié)構(gòu)性供大于求帶來(lái)的市場(chǎng)沖擊，以及防范可能由此觸發(fā)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)支持剛性和改善性住房需求，可采取調(diào)整優(yōu)化措施。

　　為此，他建議，一是及時(shí)撤銷(xiāo)對(duì)于住房需求不合時(shí)宜的管控限制。這些限制措施包括限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限非普住宅等。這些限制措施大都是基于住房短缺、投資投機(jī)動(dòng)力強(qiáng)大的市場(chǎng)背景所制訂，既然房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了重大變化，住房已經(jīng)不再供不應(yīng)求，甚至還出現(xiàn)了銷(xiāo)售困難，住房投資投機(jī)者也不再涌入住房市場(chǎng)，這些限制政策顯然已經(jīng)不合時(shí)宜。此外，這些限制性政策還限制了居民剛性和改善性住房需求的釋放，妨礙了市場(chǎng)信心的恢復(fù)，所以應(yīng)該及時(shí)全面調(diào)整。

　　二是大幅降低購(gòu)房貸款利率。從當(dāng)前的信貸市場(chǎng)供求看，無(wú)抵押的消費(fèi)貸利率已經(jīng)降至3.26%左右，且對(duì)這類(lèi)資金的市場(chǎng)需求仍不足。參照無(wú)抵押消費(fèi)貸利率的供求狀況，目前的房貸利率水平還需要大幅降低，才可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)有一定作用。

　　從這一角度看，樓市政策仍有調(diào)整空間。

　　2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門(mén)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策終于要走向落地。

　　8月30日，一線城市中的廣州與深圳已經(jīng)在同一天出臺(tái)規(guī)定落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸政策”。

　　鄒琳華表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以釋放部分購(gòu)房需求，對(duì)市場(chǎng)信心有一定的提振作用。

　　8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。自2023年9月25日起，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。

　　中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于符合條件的存量住房貸款，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)，也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定。

　　中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)連平表示，降低存量房貸利率可以減輕購(gòu)房者的利息負(fù)擔(dān)，對(duì)于刺激消費(fèi)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇會(huì)有積極作用。


　　曹晶晶表示，整體來(lái)看，8月底房地產(chǎn)政策優(yōu)化節(jié)奏加快，多項(xiàng)利好政策集中趕在“金九銀十”到來(lái)之前落地，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心修復(fù)和預(yù)期改善，推動(dòng)剛需和改善性需求入市，激活市場(chǎng)交易。

　　郁亮認(rèn)為，“樓市的確有前所未有的壓力”，但是，政策正在發(fā)力，并且對(duì)“盤(pán)活存量項(xiàng)目”等對(duì)行業(yè)中長(zhǎng)期有重大影響的方面都有提出要求，是一種對(duì)行業(yè)的鼓舞。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池告訴中國(guó)新聞周刊，樓市跟著人口走，作為人口基數(shù)大、新增人口多的一二線城市，其市場(chǎng)仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?br />
　　在郁亮看來(lái)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率65%，這個(gè)數(shù)字如果預(yù)計(jì)達(dá)到70%，保守估計(jì)全國(guó)每年應(yīng)該有10億-12億平方米的新開(kāi)工數(shù)才是合理水平，目前是超跌了。房地產(chǎn)行業(yè)能回到健康的水平，過(guò)程中會(huì)有曲折和波浪。

　　作者：劉德炳